Mieten & Vermieten

Betriebskosten: Kaution sichert auch Nachforderungen

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses streiten Mieter und Vermieter häufig über noch offene Mietforderungen und die Rückzahlung der Kaution. Viele Mieter sind der Ansicht, dass die Rückzahlung der Kaution an ihn schon deshalb fällig sei, weil der Vermieter sein Zurückbehaltungsrecht wegen Nachforderungen aus einer abschließenden Betriebskostenabrechnung nicht geltend machen könne.

Mieter zahlt die Nachforderungen der Betriebskosten nicht
Die Mieter argumentieren, dass die Rückzahlung der Kaution noch vor der Abrechnung der Betriebskosten fällig sei. Außerdem glauben viele Mieter, sie müssen auch die noch geschuldete Miete nicht zahlen, weil dem Vermieter ja ein Zurückbehaltungsrecht an den offenen Mietzahlungen zustehe. Die Nachforderungen werden nicht beglichen, bis der Vermieter seinerseits eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt hat.

Zweck der Kaution erstreckt sich auch auf die Nachforderungen
Das Oberlandesgericht in Düsseldorf entschied, dass der Sicherungszweck einer Kaution sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung erstreckt. Wegen der noch zu erstellenden Abrechnung über die Betriebskosten stand dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht gegen die offenen Mietforderungen zu.

Kaution sichert alle Nachforderungen des Vermieters
Eine Kaution sichert alle Ansprüche eines Vermieters aus dem Mietvertrag. Wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks erstreckt sich die Kaution auch auf Nachforderungen aus einer noch zu erstellenden abschließenden Betriebskostenabrechnung.

Dass Ansprüche des Vermieters auf Ausgleich einer Nebenkostennachforderung erst nach Zugang der Abrechnung fällig werden, schränkt das Recht eines Vermieters, die Kaution bis zur Abrechnung einzubehalten, nicht ein. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an noch offenen Mietforderungen bis zum Zugang der abschließenden Nebenkostenabrechnung besteht nicht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.09, Az. 10 U 58/09).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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