Immobilien

Mahnbescheid: Individualisieren Sie unbedingt Ihre Forderungen

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Die Beantragung eines Mahnbescheids hat für Sie 2 wichtige Vorteile gegenüber einer Klage: Die Gerichtskosten beantragen nur 1/6 gegenüber einer Klage und schneller ans Ziel kommen Sie auch. Einen vollstreckbaren Titel (den Vollstreckungsbescheid) haben Sie oft schon nach 2 Monaten, bis zu einem Urteil vergeht regelmäßig weitaus mehr Zeit.

Und ebenso wie mit einer Klage machen Sie auch mit der Beantragung eines Mahnbescheides Ihre Forderungen verjährungssicher. Allerdings nur, wenn Sie Ihre Forderungen im Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides genau "individualisieren". Dies hat der BGH in einer wichtigen Entscheidung unlängst noch einmal klargestellt (Urteil v. 17.11.10, Az. VIII ZR 211/09). Das bedeutet für Sie:

  • Haben Sie mehrere Forderungen gegen Ihren Mieter (etwa offene Mieten, Schadensersatz wegen unterbliebener, aber geschuldeter Schönheitsreparaturen), geben Sie diese Forderungen stets getrennt an.
  • Geben Sie bei Mietschulden das Datum des Mietvertrags an und genau die Monate bzw. den Zeitraum, in denen die Miete nicht wie geschuldet gezahlt worden ist. 
  • Bei Schadensersatzforderungen geben Sie immer das Datum und den Aussteller der Rechnung an, dessen Erstattung Sie begehren ("Schadenersatz gemäß Rechnung des Malerbetriebs G. Müller v. 06.01.11").

  • Wenn Sie Ihre Forderungen bereits zuvor spezifiziert haben, können Sie hierauf im Mahnbescheid verweisen ("Mietforderungen gemäß Schreiben des Antragstellers vom 06.01.11"). Voraussetzung ist aber, dass Ihr Mieter das besagte Schreiben auch nachweislich erhalten hat. 
  • Werden Sie vom Gericht aufgefordert, die Gerichtskosten für das Mahnverfahren als Vorschuss zu bezahlen, tun Sie dies umgehend. Denn nur in diesem Fall wird der Mahnbescheid zugestellt und die Hemmung der Verjährung wirkt zurück auf den Tag, an dem Ihr Antrag bei Gericht eingegangen ist (§§ 167, 204 Abs. 1 Nr. 3 ZPO).

Mahnbescheid

Ein Mahnbescheid wird auf entsprechenden Antrag des
Gläubigers einer Geldschuld vom Amtsgericht in seiner Funktion als Mahngericht
erlassen. Auf Grundlage des Mahnbescheides kann das Mahngericht einen
Vollstreckungsbescheid erlassen. Der Vollstreckungsbescheid steht einem Urteil
gleich, das heißt, er ist ein Titel, aus dem die Zwangsvollstreckung betrieben
werden kann.

Das Verfahren von der Beantragung des Mahnbescheids bis zum Erlass des
Vollstreckungsbescheids bezeichnet man als Mahnverfahren.
Die Einleitung des Mahnverfahrens unterbricht die Verjährung. Gegen den
Mahnbescheid kann der Schuldner Widerspruch einlegen. Geschieht dies, wird das
Mahnverfahren als Klageverfahren vor Gericht fortgesetzt.

Wenn Sie sich an diese Regeln halten, nutzen Sie alle
Vorteile des Mahnverfahrens und machen Ihre Forderungen verjährungssicher.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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