Immobilien

Lassen Sie die Wohnung Ihres insolventen Schuldners versteigern

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Wenn Sie in einer Eigentümergemeinschaft sind, dann kennen Sie vielleicht dieses Problem: Ein Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht. In der Regel versuchen Sie als Wohnungseigentümer dann, das rückständige Hausgeld über langwierige Gerichtsverfahren zu erhalten. Doch was, wenn der betreffende Eigentümer insolvent wird? Hier die Lösung: Sie können seine Wohnung versteigern lassen.

Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung
Im Urteilsfall hatte eine Eigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer fällige Hausgeldansprüche für die Wirtschaftsjahre 2006 und 2007 von insgesamt 9.100 €. Einen Titel hierüber hatte sie nicht.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens verklagte die Eigentümergemeinschaft den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung der Wohnungen. Das war nach dem BGH möglich (BGH, Urteil v. 21.7.11, IX ZR 120/10).

Hausgeldforderungen, die vor Insolvenzeröffnung fällig geworden sind, sind einfache Insolvenzforderungen. Diese müssen Sie normalerweise zur Insolvenztabelle anmelden und Sie haben ein hohes Ausfallrisiko.

Absonderungsrecht der Eigentümergemeinschaft
Handelt es sich bei Ihren Hausforderungen aber um laufende und rückständige Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten 2 Jahren, die höchstens 5% des Verkehrswertes der Wohnung ausmachen, gelten diese Forderungen als bevorrechtigt. Wegen solcher bevorrechtigter Hausgeldansprüche hat Ihre Gemeinschaft ein sogenanntes Absonderungsrecht.

Aufgrund dieses Absonderungsrechts kann die Gemeinschaft die bevorrechtigten Hausgeldforderungen in einem schon laufenden Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, ohne dass sie hierfür einen Zahlungstitel braucht. Alternativ kann sie selbst die Zwangsversteigerung der Wohnung einleiten oder der Zwangsversteigerung eines anderen Gläubigers beitreten. Das geht unabhängig davon, ob sie gegen den insolventen Eigentümer zuvor einen Zahlungstitel wegen der rückständigen Hausgelder erstritten hat.

Mein Tipp: Nutzen Sie diese Chance, um an Ihr Hausgeld zu kommen. Achten Sie aber darauf, dass Ihre Forderung den Wert von 3% des Einheitswertes der Wohnung übersteigt. Anderenfalls können Sie nicht selbst die Zwangsversteigerung beantragen.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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