Instandhaltung

Schimmel durch neue Fenster: Was gilt für Mieter?

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Wegen der steigenden Heizkosten wurden im Herbst vielerorts neue Fenster eingebaut. Häufig handelt es sich hierbei um eine Modernisierung, für die Ihr Mieter einen Modernisierungszuschlag zahlen muss. So weit, so gut. Doch bei kalten Temperaturen zeigen sich Probleme, denn ein besserer Wärmeschutz bedingt ein höheres Schimmelrisiko. Was gilt dann für Mieter?

Modernisierung der Fenster

Um eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts handelt es sich beim Einbau neuer Fenster, wenn hierdurch Energie eingespart oder aber die Wohnqualität verbessert wird (§ 554 Abs. 2 BGB). Letzteres ist insbesondere der Fall, wenn die neuen Fenster den Schallschutz verbessern (siehe Übersicht unten).

Weisen Sie Energieeinsparung nach

Um im ersten Fall die Energieeinsparung zu belegen, haben Sie dem Mieter sowohl für die alten Fenster als auch für die neuen den sogenannten "Wärmedurchgangskoeffizienten" mitzuteilen (BGH, Urteil v. 25.01.06, Az. VIII ZR
47/05).

Ihr Vorteil: Eine Wärmebedarfsrechnung brauchen Sie Ihren Mietern nicht vorzulegen. Ebenso wenig haben Sie nachzuweisen, dass die Maßnahmen über die Energieeinsparung hinaus zu einer Wertverbesserung der Wohnung führen (BGH, Urteil v. 07.01.04, Az. VIII ZR 156/03).

Erhöhtes Schimmelrisiko bei dichteren Fenstern

Doch wie gesagt, eine verbesserte Isolierung hat auch Nachteile: Da der Luftaustausch nach dem Einbau von Isolierglasfenstern vermindert ist, kommt es danach häufig zu vermehrter Feuchtigkeit in den Räumen.

Und diese lagert sich an den kältesten Stellen ab, häufig neben den Fenstern oder in den Zimmerecken.

Hier hilft nur eines: ausreichend lüften und heizen. Über die hiermit verbundenen Pflichten gibt es in der Praxis aber häufig langwierigen Streit. Doch Sie haben das Recht auf Ihrer Seite, denn es gelten die folgenden 3 vermieterfreundlichen Grundsätze (so etwa ausdrücklich AG Nürtingen, Urteil v. 09.06.10, Az. 42 C 1905/09):

1. Grundsatz: Ein Mieter darf nicht die Miete mindern, weil wegen der neuen Fenster das Risiko von Schimmelbildung gestiegen ist.

2. Grundsatz: Ein Mieter muss sein Lüftungsverhalten nach dem Einbau neuer Fenster ändern. Heizt und lüftet er nicht ausreichend und kommt es deswegen zur Schimmelbildung, haftet er für diese Schäden.

3. Grundsatz: Der Vermieter bzw. Verwalter muss den Mieter grundsätzlich nicht darauf hinweisen, dass er nach dem Fensteraustausch häufiger lüften muss, sondern er darf voraussetzen, dass der Mieter selbst um diese Erforderlichkeit weiß.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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