Instandhaltung

Mieter repariert selbst – das müssen Sie beachten

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Wenn Sie als Vermieter mit der Behebung eines Mangels im Verzug sind, darf der Mieter auf Ihre Kosten die Reparatur selbst veranlassen oder vornehmen. Bei einer Reparatur in Eigenregie muss der Mieter die Höhe seines Stundensatzes begründen sowie seinen Zeit- und Materialaufwand nachweisen – sonst brauchen Sie ihm keine Erstattung zu leisten (AG Wetzlar, Urteil v. 13.03.12, Az. 38C 1559/11).

Im Urteilsfall war der Rollladen am Fenster der Mietwohnung defekt. Weil der Vermieter trotz Fristsetzung keine Reparatur veranlasste, führte der Mieter sie kurzerhand aus. Seine Arbeitszeit verlangte er ersetzt – wobei er pauschal 35 € pro Stunde in Ansatz brachte.

Der Vermieter lehnte dies ab, und das Gericht gab ihm recht

Beansprucht ein Mieter den Stundensatz eines Handwerkers, muss er nachweislich die gleiche Qualifikation haben. Erbringt er diesen Nachweis nicht, muss der Vermieter nur den Stundensatz eines Laien bezahlen – und den hat das Gericht in Wetzlar mit 12,50 € angegeben.

Keine Mieterhöhung wegen Wohnwertverbesserungen durch den Mieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zudem entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind.

Aufgrund einer in seinem Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute ein Mieter in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte der Vermieter seine Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete.

Zur Begründung nahm dieser auf den örtlichen Mietspiegel Bezug und ordnete die Wohnung in ein Rasterfeld ein. Dieses Rasterfeld bezog sich aber auf Wohnungen in normaler Wohnlage mit Bad und Sammelheizung. In den drei vorangegangenen Mieterhöhungen hatte der Vermieter dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Der Mieter verweigerte deshalb die Zustimmung.

Zu Recht!

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB für die streitgegenständliche Wohnung anhand solcher Objekte zu ermitteln war, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die ein Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen.

Etwas anderes gilt nur, wenn dies vereinbart wurde oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht.

Anderenfalls müsste ein Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen; einmal durch den Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals wegen einer auf die Ausstattung gestützten Mieterhöhung (BGH, Urteil v. 07.07.10, Az. VIII ZR 315/09).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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