Instandhaltung

Instandhaltungspflicht und Kleinreparaturen

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geschrieben von experto.de

Für Sie als Vermieter ist es aus wirtschaftlicher Sicht geboten, dem Mieter nicht nur die Vornahme von Schönheitsreparaturen und bestimmten Wartungsarbeiten aufzuerlegen. Aufgrund einer Vereinbarung im Mietvertrag sollten Ihnen auch auch die Kosten für so genannte Kleinreparaturen erstattet werden. Dazu muss erst einmal geklärt werden, was überhaupt unter dem Begriff „Kleinreparaturen“ zu verstehen ist und in welchem finanziellen Rahmen Ihnen Ihr Mieter die Kosten für Kleinreparaturen zu erstatten hat.

Was man unter "Kleinreparaturen" versteht
Es gibt keine allgemeine gesetzliche Regelung, die den Begriff der "Kleinreparaturen" für alle Mietverhältnisse, also sowohl für den Wohnraum als auch den Gewerberaum, verbindlich festlegt. Sie müssen also in Ihrem Mietvertrag eine ausdrückliche Formulierung treffen.

Grundsatz: Nach der Rechtssprechung darf sich eine Kleinreparaturklausel im Wohnraummietrecht nur auf solche Teile der Wohnung beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Nur in den Fällen, in denen Ihr Mieter durch einen sorgsamen Umgang häufige Reparaturen vermeiden kann, ist es gerechtfertigt, die Kosten für Kleinreparaturen auf ihn zu übertragen.

Deshalb darf sich eine Kleinreparatur zum Beispiel nicht auf Gegenstände und Einrichtungen beziehen, die auch von anderen Mitbewohnern genutzt werden, wie zum Beispiel die Hauseingangstür oder Gemeinschaftsräume im Keller.

Wichtig dabei: Sie dürfen keine Klausel im Mietvertrag vereinbaren, die Ihren Mieter verpflichtet, sich anteilig an Kleinreparaturen zu beteiligen.

Formulierungen im Wohnraummietvertrag
Wenn Sie einen Wohnraummietvertrag abschließen wollen, ist aus Gründen der Klarheit zu empfehlen, sich an der Formulierung aus der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 3 Satz 2) für den preisgebundenen Wohnraum zu orientieren, um zu bestimmen, was zu den Kleinreparaturen gehört.

Was zu den Kleinreparaturen gehört
Danach versteht man unter den so genannten kleinen Instandhaltungen das Beheben von Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen und den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. Also:

  • Steckdosen, Lichtschalter, Klingeln und Raumstrahler,
  • Wasserhähne, Mischbatterien, Brausen und Warmwasserbereiter,
  • Gasabsperrhähne, Öfen, Kachelöfen, Kohl, Heizöl, Gas und Heizkörper,
  • Kochplatten, Kochherde und elektronische Grillgeräte.
  • Des weiteren Fenster- und Türverschlüsse, Fenstergriffe, Verschlussriegel, Umstellvorrichtungen zum Kippen der Fenster sowie Fenster- und Türangeln.

Nicht zu den Gegenständen des direkten und häufigen Zugriffs zählen Glasscheiben. Denn während die Fensterverschlüsse aufgrund des Schließens bzw. Öffnens der Fenster vom Mieter tatsächlich direkt in hohem Maß in Anspruch genommen werden, werden die Glasscheiben durch diesen Gebrauch nicht in einem hohen Maß abgenutzt.
Hinweis: Im Gewerberaummietrecht sind Sie an diese Einschränkungen nicht gebunden. Sie können deshalb sowohl den Anwendungsbereich der  Kleinreparaturen ausdehnen als auch höhere Beträge vereinbaren, bis zu deren Grenze Ihr Mieter Ihnen die Kosten für Kleinreparaturen erstatten muss.

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