Immobilienrecht

Zahlungsanspruch auch in 2er-Gemeinschaft nur mit Beschluss

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Je kleiner eine Gemeinschaft, desto weniger förmlich geht es oft zu. Das liegt häufig daran, dass sich kleine Gemeinschaften oft selbst verwalten und es dementsprechend keinen Verwalter gibt, der auf die Einhaltung von Formvorschriften achtet.

Ist das bei Ihnen der Fall, achten Sie unbedingt darauf, dass in einer kleinen Gemeinschaft von Eigentümern die Einhaltung wesentlicher Formvorschriften ebenso erforderlich ist wie in jeder anderen Eigentümergemeinschaft auch. Sind Sie hier zu locker, riskieren Sie, auf Ihren Forderungen sitzen zu bleiben (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 19.04.16, Az. 2-13 S 204/13).

Konkret ging es um eine aus 2 Parteien bestehende Eigentümergemeinschaft, die ein gemeinsames Hausgeld- und Instandhaltungskonto führte. Auf dieses Konto hatten beide Eigentümer gleichermaßen Zugriff. Ein Eigentümer bestellte Heizöl und beauftragte verschiedene Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Ein gemeinschaftlicher Beschluss darüber wurde nicht gefasst. Die Kosten beglich er zum Teil von dem gemeinschaftlichen Konto und zum Teil aus eigener Tasche. Er verlangte dann von dem anderen Eigentümer, die Hälfte dessen, was er aus eigener Tasche gezahlt hatte, auf das gemeinschaftliche Konto zu zahlen. Doch auch mit gerichtlicher Hilfe konnte er dieses Begehren nicht durchsetzen.

Beschluss war erforderlich

Das Gericht entschied: Auch in einer Gemeinschaft von 2 Eigentümern sind die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt anzuwenden. Daher durfte der Eigentümer die Arbeiten ohne gemeinschaftlichen Beschluss nicht beauftragen.

Zwar wird teilweise vertreten, dass, wenn in einer 2er-Gemeinschaft ein Eigentümer mit finanziellen Mitteln in Vorlage tritt, er diese Aufwendungen anteilig unmittelbar von dem anderen Eigentümer erstattet verlangen kann. Allerdings verlangte der Eigentümer hier die Erstattung an die Gemeinschaft. Ein solcher Anspruch existiert nicht. Der Eigentümer blieb daher auf den verauslagten Kosten sitzen.

Fazit: Auch in einer 2er-Gemeinschaft gilt: Sie können den anderen Eigentümer rechtswirksam nur durch einen Beschluss verpflichten.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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