Immobilienrecht

Worauf Sie beim Immobilienerwerb als Kapitalanlage achten müssen

geschrieben von Burkhard Strack

Der Immobilienboom in Deutschland ist ungebrochen, weil viele Anleger aus Angst vor einer drohenden Währungskrise in Sachwerte investieren. Doch ein Investment in Immobilien setzt besondere Expertise voraus, wenn es kein Flop werden soll. Lesen Sie hier, worauf Sie achten müssen, um keinen Schiffbruch zu erleiden.

Lassen Sie sich professionell beraten

Vor allem der Immobilienkauf zu Anlagezwecken verlangt Fachkenntnisse, über welche viele Anleger, die jetzt panikartig aus dem Euro in Immobilien flüchten, nicht ausreichend verfügen. Wenn Sie eine bereits vermietete Eigentumswohnung kaufen wollen, sollten Sie auf professionelle Beratung durch den Verkäufer nicht verzichten. Häufig schalten Immobilienfirmen für die Vertragsverhandlungen eine Vertriebsgesellschaft ein. Wenn diese das Verkaufsgespräch mit Ihnen abwickelt, kommt in der Regel ein Beratungsvertrag zustande, bei dessen Verletzung Schadensersatz verlangt werden kann. 

Gehen Sie alle Ihre wirtschaftlichen Risiken sorgfältig durch

Gerade wenn die zu kaufende Immobilie zu 100 Prozent fremdfinanziert werden soll, besteht ein erhöhtes wirtschaftliches Risiko für den Anleger. Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, so müssen die voraussichtlichen künftigen Mieteinnahmen den Kosten der Fremdfinanzierung, einschließlich aller Provisionen gegenübergestellt werden.

Lassen Sie sich daher vom Verkäufer bzw. Vermittler eine Rentabilitätsberechnung vorlegen. Dabei sollten auch Ihre individuellen Risiken konkret berücksichtigt werden. In einem Fall hat z. B. das LG Berlin klargestellt, dass bei einem schon 50-jährigen Investor dessen persönliche Situation in die Rentabilitätsberechnung einbezogen werden muss. 

Bestehen Sie daher auf einer vollständigen Rentabilitätsberechnung

Im vom LG Berlin entschiedenen Fall (Urteil vom 23.03.2012, Az.: 1 O 10/11) machte sich der Verkäufer schadensersatzpflichtig, weil sich die durch den Vermittler dem Käufer ausgehändigte Rentabilitätsberechnung lediglich auf die erste Zeit nach dem Wohnungserwerb beschränkte.

Bei einem schon 50-jährigen Käufer mit nur mittlerem Einkommen genügt dies nicht den Anforderungen an eine sorgfältige Beratung. Die Rechtsprechung verlangt, dass in die Berechnung nicht nur das Lebensalter des Käufers und die Laufzeit des Darlehens einbezogen werden, sondern auch der Umstand, dass ein Mietzuschuss eventuell nur befristet gewährt wird. 

Beachten Sie vor allem die Risiken am Ende der Darlehenslaufzeit

Die Beratung muss auch auf die konkret möglichen Risiken eingehen, die zur Zeit des Endes der Laufzeit des Darlehens für den Käufer eintreten können. Denn am Ende der Darlehenslaufzeit kann sich die steuerliche Situation für den Investor ändern. Der Verkäufer ist vor allem dann in der Haftung, wenn im Beratungsgespräch wahrheitswidrig versprochen wird, dass sich die Kosten des Darlehens durch die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse voll amortisieren. 

Ihre Rechte nach einer Falschberatung

Ob eine Falschberatung durch den Verkäufer der Immobilie vorliegt, kann ein auf Bank- und Anlegerrecht spezialisierter Anwalt nachprüfen. Lässt sich danach im Prozess eine Falschberatung nachweisen, besteht der Schadensersatz in der Rückabwicklung des Kaufvertrages: Sie erhalten dann Ihr investiertes Geld zurück und der Verkäufer seine Immobilie. Wenn Sie hierzu Fragen haben, können Sie mich gerne kontaktieren. 

Stand: 05.04.2012

Über Ihren Experten

Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied), Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.

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