Immobilienrecht

Wohnflächenberechnung: So berechnen Sie die Flächen von Balkon und Terrasse ganz einfach

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Häufig bestehen in der Praxis Unsicherheiten, wie Balkone oder Terrassen bei der Wohnflächenberechnung korrekt zu berücksichtigen sind. Mit den folgenden Hinweisen machen Sie in Zukunft alles richtig.

Für die Wohnflächenberechnung gibt es verschiedene Methoden. Welche Sie in Ihrem Mietvertrag zugrunde legen, können Sie frei vereinbaren. Verbreitete Methoden sind die Wohnflächenverordnung (WoFlV – seit 01.01.2004), die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV – gültig bis 31.12.2003), Fertigmaße, Rohbaumaße oder die Grundfläche.

Bei Mietverhältnissen ab dem 01.01.2004 wird ohne eine besondere Vereinbarung die WoFlV angewandt. Danach dürfen Sie Balkone, Dachgärten und Terrassen in der Regel mit ¼ ihrer Grundfläche in die Wohnfläche einrechnen. Nur ausnahmsweise kommt eine Berücksichtigung bis zu ½ der Grundfläche in Betracht, wenn es sich um große und attraktive Balkone oder Terrassen (Süd- oder Westlage, Blick ins Grüne) handelt.

Tipp: Mietminderung ausschließen

Machen Sie im Mietvertrag keine verbindliche Angabe zur Wohnungsgröße. Bauen Sie einer Mietminderung mit folgender Formulierung vor.

Bei Mietverträgen, die Sie bereits vor dem 01.01.2004 abgeschlossen haben, wird die Wohnfläche noch nach der II. BV ermittelt. Danach können Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze unabhängig von Größe und Lage bis zu ½ ihrer Fläche in die Wohnfläche eingerechnet werden. Hier brauchen Sie die Anrechnung nicht besonders zu begründen.

Gut zu wissen: Eine Sitzecke im Freien dürfen Sie nur bei der Wohnfläche berücksichtigen, wenn sie an den gemieteten Wohnraum direkt angrenzt. Eine Sitzecke im Garten, die 20 Meter vom Haus entfernt ist, zählt nicht mehr zur Wohnfläche (BGH, Urteil v. 08.07.09, Az. VIII ZR 218/08).

Musterformulierung:

"Die Wohnung ist rund … m² groß. Der Balkon ist wegen seiner besonderen Größe und Ausrichtung mit der Hälfte seiner Grundfläche berücksichtigt. Die Quadratmeter-Angabe dient aber wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der gemieteten Wohnung ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

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Dr. Tobias Mahlstedt

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