Immobilienrecht

Warum Ihnen eine Mietgarantie keine Sicherheit gibt

geschrieben von Armin Nowak

Kennen Sie das? Sie sind sich nicht sicher, ob Sie sich für etwas entscheiden sollen, aber dann wird Ihnen eine Garantie versprochen. Sei es eine Gewährleistungsgarantie beim Neukauf eines Produktes oder beim Verzehr von Lebensmitteln, die beispielsweise garantiert biologisch angebaut wurden. Mit einer Garantie wähnen wir uns in Sicherheit. Lesen Sie hier, warum das auf die sogenannte Mietgarantie nicht unbedingt zutrifft.

Mit dem Begriff Garantie wird auch in der Bauträgerbrache geworben. Viele Bauträger nutzen die Mietgarantie als Verkaufsargument und verkaufen den Immobilienkäufern ein komplettes Wohlfühlpaket. Der Vorteil für den Käufer war einfach der, dass er sich nicht um Mieter, Mietzahlungseingänge, Leerstand und Neuvermietungen kümmern musste, was im Normalfall einer Kapitalanlage in Immobilieneigentum der Fall ist.

Das wirtschaftliche Risiko sollte ihm abgenommen werden. Finanziert wurde das Ganze mit überhöhten Kaufpreisen, bei denen die Mietgarantie sozusagen bereits eingepreist wird.

Anlagen mit Mietgarantie

Auch Anfang der neunziger  Jahre wurde nach dem gleichen Prinzip hunderten von unbedarften Immobilienanlegern solche Anlagen mit Mietgarantien verkauft. Die Laufzeit beträgt in der Regel 5 oder maximal 10 Jahre. Nach einer gewissen Zeit, meist vor Ende der Laufzeit, ging regelmäßig der Mietgarant, meist eine dazwischen geschaltete GmbH, pleite.

Plötzlich hatte man als Immobilieneigentümer die gleichen Probleme, die jeder Immobilienkäufer hat. Die Wohngeldzahlungen an die Verwaltungen waren fällig, ohne dass man zunächst wusste, wer eigentlich der Mieter ist. Auch die Banken wollten ihre regelmäßigen Zins- und Tilgungsleistungen.

Begriff Garantie ist negativ konnotiert

Aufgrund dieser Tatsache ist der Begriff "Garantie" eigentlich negativ besetzt, denn wenn eine Sache gut ist, benötigt man keine Garantie. Es fängt damit an, dass bei den sogenannten Mietgarantien Mieten versprochen werden, die weit über der ortsüblichen Miete liegen. Die Differenz bezahlt der Mietgarant.

Beim Zusammenbruch dieses Systems bekommt der Immobilieneigentümer plötzlich nur noch die vereinbarte wesentlich niedrigere Miete vom Mieter. Die Differenz, die zur Zins- und Tilgungszahlung notwendig ist, kann den Anleger nun  selbst in finanzielle Schwierigkeiten bringen.

experto.de rät: Wenn Sie in einem fremden Gebiet Immobilieneigentum kaufen wollen, sollten Sie sich die Immobilie vorher ansehen und herausfinden, wie hoch dort die ortsübliche Miete ist, damit Ihre Gesamtkalkulation auch stimmt. Die Einschaltung eines kompetenten Maklers, der den Markt kennt, ist eine gute Alternative.

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Armin Nowak

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