Immobilienrecht

Wann der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Der BGH hat zum Thema Schönheitsreparaturen endlich wieder einmal eine erfreuliche Entscheidung getroffen: Die Angabe „regelmäßiger“ Fristen im Mietvertrag macht eine Schönheitsreparaturklausel nicht unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss bei Renovierungsbedarf die Schönheitsreparaturen durchführen (BGH, Beschluss v. 20.03.12, Az. VIII ZR 192/11).

Grundsätzlich gilt: Die Vereinbarung starrer Fristen, nach deren Ablauf der Mieter unabhängig vom konkreten Wohnungszustand renovieren muss, ist unzulässig. Wirksam sind aber Klauseln, nach denen der Mieter "im Allgemeinen" oder "in der Regel" nach Ablauf bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Diese "weichen" Fristenpläne ermöglichen dem Mieter den Einwand, eine Renovierung sei nach dem konkreten Wohnungszustand noch nicht nötig. Unklar war bisher, ob eine Klausel, nach der ein Mieter "regelmäßig nach folgenden Fristen (…)" renovieren muss, starre oder aber zulässige weiche Fristen vorschreibt.

Der BGH bestätigte nun die Wirksamkeit dieser Formulierung. Zwischen den Begriffen "regelmäßig" und "in der Regel" besteht kein Unterschied.

Unwirksame Renovierungsklausel: Für die Geld-Rückforderung haben Mieter nur 6 Monate Zeit

Zahlt ein Mieter zur Abgeltung von Schönheitsreparaturen einen Geldbetrag, kann er diesen zurückverlangen, wenn die Renovierungsklausel unwirksam war – allerdings nur längstens bis 6 Monate nach Rückgabe der Mieträume (BGH, Urteil v. 20.06.12,Az. VIII ZR 12/12).

Im Urteilsfall hatte ein Mieter seine Wohnung bei Mietende renoviert, obwohl er dies wegen unwirksamer Renovierungsklausel gar nicht hätte tun müssen. Im Rechtssinne war der Vermieter dadurch "ungerechtfertigt bereichert". Nach diesem Urteil gilt das Gleiche, wenn der Mieter statt zu renovieren seine Renovierungsverpflichtung durch Zahlung eines Geldbetrags abgegolten hat.

In beiden Fällen darf der Mieter das Geleistete zurückverlangen – im Fall der Renovierung den Ersatz der Renovierungskosten und im Fall der Abgeltung den gezahlten Geldbetrag. Beide Male muss der Mieter seine Ansprüche allerdings innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mieträume geltend machen, anderenfalls sind sie gemäß § 548 BGB verjährt.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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