Immobilienrecht

Vertragsfreiheit beim Erbbauzins

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In der Regel wird ein Erbbaurecht vom Grundstückseigentümer nicht unentgeltlich eingeräumt. Die Erbbaurechtsverordnung überlässt es aber den Vertragsparteien, welche Gegenleistung der Erbbauberechtigte leisten muss. Üblich ist, dass ein so genannter Erbbauzins in regelmäßigen Abständen, zum Beispiel jährlich oder vierteljährlich, gezahlt wird. Wie hoch der Erbbauzins sein soll, kann in jedem Einzelfall frei verhandelt werden.

Vertragsfreiheit beim Erbbauzins
Auch beim Erbbauzins sind wie bei der Höhe der Grundstückspreise die regionalen Unterschiede zu beachten. Nähere Informationen über den marktüblich Zinssatz für Erbbaurecht in Ihrer Stadt können Sie in der Regel den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse entnehmen. Diese Berichte werden in regelmäßigen Abständen von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte der Stadt bzw. Kreises herausgegeben, die bei den dortigen Verwaltung zu erfragen sind.

Erbbauzins inflationssicher gestalten

Der Anspruch auf den Erbbauzins wird durch die Eintragung einer so genannten Erbbauzins-Reallast in Abteilung II des Grundbuchs gesichert. Wegen der langen Laufzeiten von Erbbaurechten ist es üblich, dass im Erbbaurechtsvertrag Klauseln vereinbart werden, die unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassung des Erbbauzinses vorsehen. Damit werden Schwierigkeiten vermieden, wenn später zum Beispiel der Grundstückseigentümer wegen veränderter wirtschaftlicher Umstände den Erbbauzins erhöhen will.
Beispiel: Im Erbbaurechtsvertrag kann folgende Formulierung für eine Erbbauzinsanpassungsklausel verwendet werden:
„Die Vertragsparteien sind verpflichtet, den Erbbauzins jeweils an die veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen. Jede Vertragspartei kann eine Neufestsetzung des Erbbauzinses verlangen, wenn
a) seit Vertragsschluss bzw. der letzten Neuanpassung mindestens drei Jahre vergangen sind und
b) der vom Statistischen Bundesamt festgestellte „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ (Basisjahr 2002 = 100 %) sich gegenüber dem Stand im Monat der Beurkundung dieses Vertrages um mehr als 10 Prozentpunkte erhöht oder vermindert hat.
 
Im Fall eines erneuten Anpassungsverlangens ist der Stand des Preisindexes in dem Monat maßgebend, der bei vorangegangenen Anpassungen des Erbbauzinses zugrunde gelegt worden ist.“

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