Haben Sie Ihrem Mieter eine Besichtigung, beispielsweisemit einem Kaufinteressenten, rechtzeitig mitgeteilt, muss er dulden, dass Sie die gemieteten Räume betreten. Auch zum Ablesen der Verbrauchsmessgeräte muss er Sie oder eine von Ihnen beauftragte Person einlassen.
Anderer Fall: Sie haben den Mieter unter Beachtung aller Formalien des § 554 BGB über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen informiert. Nun verweigert er den Handwerkern den Zutritt zu seiner Wohnung. Auch hier verletzt der Mieter eine mietvertragliche Duldungspflicht.
Verletzung von Duldungspflichten meist kein "wichtiger Grund"
In einer solchen Situation sprechen manche Vermieter schnell eine Kündigung aus. Sie sind der Ansicht, dass sie auf jede Vertragsverletzung des Mieters mit einer Kündigung reagieren können – jedenfalls, wenn eine vorherige Abmahnung vom Mieter nicht beachtet wird.
Das stimmt so jedoch nicht.
Nach den gesetzlichen Wertungen berechtigt nämlich nur ein "wichtiger Grund" (§ 543 Abs. 1 BGB) zur fristlosen Kündigung. Und auch für eine ordentliche Kündigung ist Voraussetzung, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten "schuldhaft" und "nicht unerheblich" verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB). Eine Kündigung ist Ihnen also nur möglich, wenn die Vertragsverletzung des Mieters bereits ein gewisses Gewicht hat.
Die Gerichte werten Verstöße eines Mieters gegen seine Pflicht, den Wohnungszutritt zu dulden oder die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu ermöglichen, im Allgemeinen als nicht allzu gewichtig. Eine Kündigung wegen Missachtung von Duldungspflichten ist daher selten Erfolg versprechend.
Missachtet der Mieter ein Gerichtsurteil, können Sie kündigen
Ihr Ausweg, wenn der Mieter trotz Ihrer Abmahnung seine Duldungspflichten nicht erfüllt: Verklagen Sie ihn beim Amtsgericht auf Duldung der Wohnungsbesichtigung bzw. der Modernisierungsmaßnahmen.
Ihr Vorteil: Wenn das Gericht den Mieter zur Duldung der Arbeiten verurteilt hat, das Urteil rechtskräftig ist und der Mieter dann immer noch nicht reagiert, können Sie schließlich risikolos kündigen. Denn jetzt missachtet der Mieter ein Gerichtsurteil, und damit erhält seine Pflichtverletzung ein so schweres Gewicht, dass die Kündigung, meist sogar die fristlose, gerechtfertigt ist.
Mein Tipp: Zustimmung erbitten
Warten Sie mit Ihrer Duldungsklage nicht, bis der Mieter Ihren Handwerkern den Zutritt verweigert. Das kostet unnötig Zeit und Geld. Bessere Alternative: Sie bitten Ihren Mieter mit der Modernisierungs- bzw. Besichtigungsankündigung um schriftliche Zustimmung unter Hinweis auf eine sonst nötige Duldungsklage. Schweigt er darauf, brauchen Sie nicht erst die Handwerker vergeblich zu bestellen, sondern dürfen sofort auf Duldung klagen (KG Berlin, Urteil v. 16.07.09, Az. 8 U 77/09).