Immobilienrecht

Ist eine Kündigung wegen Musikunterrichts in der Mietwohnung rechtens?

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Ruhestörungen im Haus sind wie kaum ein anderes Thema immer wieder Streitpunkt im Mietverhältnis. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass einem Mieter fristlos gekündigt werden darf, wenn er in seiner Wohnung gewerblich Musikunterricht erteilt (BGH, Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 213/12). Lesen Sie hier, was Sie dabei beachten sollten.

In dem Urteilsfall war der Mieter nach dem Tod seiner Mutter in das Mietverhältnis eingetreten. Der Vermieter hatte ihm im März 2011 das Mietverhältnis außerordentlich mit der Begründung gekündigt, dass der Mieter über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit weiteren Mietern im Hause gekommen.

In letzter Instanz entschied der BGH, dass diese Kündigung rechtmäßig war. Er bekräftigte damit frühere Urteile, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art – wenn sie nach außen in Erscheinung treten – eine pflichtwidrige Nutzung vorliegt. Diese muss der Vermieter, der die Mieträume ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet hat, grundsätzlich nicht dulden.

Teilgewerbliche Nutzung ohne Ruhestörung

Zwar kann ein Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn der Mieter beweisen kann, dass von der teilgewerblichen Nutzung keine weiteren Störungen ausgehen als solche, die bei einer üblichen Wohnnutzung üblich sind. Das war aber vorliegend nicht der Fall, da der Mieter an drei Tagen der Woche Gitarrenunterricht für etwa zwölf Schüler gab, und die hiervon ausgehenden Beeinträchtigungen für die anderen Mieter erheblich waren.

Bitte beachten Sie: Aus den genannten Gründen hat der BGH schon 2009 entschieden, dass einem Mieter gekündigt werden darf, der in seiner Mietwohnung als Immobilienmakler arbeitet, wobei er in der Wohnung hierzu Mitarbeiter beschäftigt (BGH, Urteil v. 14.07.09, Az. VIII ZR 165/08).

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