Immobilienrecht

Das sollten Sie über Ihr Pfandrecht bei gewerblichen Vermietungen wissen

geschrieben von experto.de

Als Vermieter haben Sie ein Pfandrecht auf Gegenstände, die Ihrem Mieter gehören (§ 562 BGB). Damit können Sie bestehende Forderungen aus dem Mietverhältnis durchsetzen. Doch Achtung bei Gewerbe- Mietverträgen: Für Maschinen, Werkzeuge und Büromöbel gilt dieses Pfandrecht nicht. Das entschied das Kammergericht Berlin (Beschluss v. 13.07.2015, Az. 8 U 15/15).

Zufahrt zugeparkt

In der gemieteten Gewerbehalle betrieb der Mieter eine kleine Kfz-Werkstatt. Weil er mit der Miete im Rückstand war, machte die Vermieterin ihm gegenüber das Vermieterpfandrecht geltend. Der Mieter jedoch begann, die Werkstatt- und Büroeinrichtung auszuräumen. Als die Vermieterin das erfuhr, parkte sie sämtliche Zufahrten zur Halle zu. Dagegen erhob der Mieter Klage und bekam sowohl vor dem Landgericht als auch im Berufungsverfahren vor dem Kammergericht recht.

Verbotene Eigenmacht

Das Kammergericht Berlin sah in der Blockade der Zufahrten eine verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB). Dem Vermieter stehe gar kein Pfandrecht an Werkzeugen, Materialien, Maschinen und Büromöbeln zu, denn diese Gegenstände seien gemäß Zivilprozessordnung unpfändbar (§ 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Zudem rechtfertige auch ein Selbsthilferecht diese Maßnahmen nicht, denn es sei nicht für die Dauer gedacht, sondern nur bis zur Gewährung von vorläufigem Rechtsschutz durch ein Gericht.

Fazit: Ein stumpfes Schwert

Das Vermieterpfandrecht erweist sich gerade bei gewerblichen Mietverträgen regelmäßig als stumpfes Schwert. Denn Sie haben keinen Zugriff auf das Eigentum des gewerblichen Mieters. Sie können Ihre Mietforderungen lediglich über einen gerichtlichen Mahn- und Vollstreckungsbescheid und durch Pfändung via Gerichtsvollzieher durchsetzen.

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