Immobilienrecht

Berufsausübung in der Mietwohnung oft unzulässig: 3 Voraussetzungen für den gewerblichen Gebrauch

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Haben Sie Räume als Wohnung vermietet, dürfen diese von Ihrem Mieter nur zu diesem Zweck genutzt werden. Was aber gilt, wenn der Mieter plötzlich beginnt, fremde Kinder in den Mieträumen zu betreuen oder darin Musikunterricht zu erteilen?

Grundsätzlich gilt: Berufliche Tätigkeiten darf der Mieter nur mit Ihrer Zustimmung in den Wohnräumen ausüben. Ohne Ihre Zustimmung ist eine gewerbliche Nutzung nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt.

Voraussetzungen für die gewerbliche Nutzung der Wohnräume, ohne Zustimmung des Vermieters

  1. Der Mieter nutzt nur einen kleinen Teil der Wohnung gewerblich, ohne dass diese Nutzung nach außen in Erscheinung tritt, etwa durch Schilder, Werbung etc.
  2. Durch die teilweise gewerbliche Nutzung entstehen – was der Mieter zu beweisen hat – keine unzumutbaren Nachteile oder Belästigungen für die anderen Mieter/Bewohner im Haus, etwa durch umfangreichen Lieferanten- oder Publikumsverkehr.
  3. Durch die teilweise gewerbliche Nutzung wird die Mietwohnung nicht gefährdet oder übermäßig abgenutzt.

Beispiele für Tätigkeiten des Mieters, ohne Zustimmung des Vermieters

  • Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten
  • künstlerische oder schriftstellerische Tätigkeiten
  • gelegentlicher Nachhilfeunterricht
  • Tätigkeit als selbstständiger Immobilienmakler ohne Kundenverkehr (BGH, Urteil v. 14.07.09, Az. VIII ZR 165/08).

Beispiele für Tätigkeiten, bei denen der Mieter die Erlaubnis des Vermieters benötigt

  • Täglicher Nachhilfeunterricht in Gruppen mit erheblichem Publikumsverkehr
  • Musikunterricht (BGH, Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 213/12)
  • Betreuung von 5 oder mehr Kindern als Tagesmutter
  • Betreiben einer bewegungstherapeutischen Praxis
  • Heimarbeit mit lärmintensiven Maschinen

Ihr Vorteil als Vermieter

Übt Ihr Mieter ohne Ihre notwendige Erlaubnis in der Wohnung seinen Beruf aus, dürfen Sie ihn abmahnen und – wenn sich nichts ändert – auch fristlos kündigen (BGH, Urteil v. 14.07.09, Az. VIII ZR 165/08). Nutzt der Mieter eines Miteigentümers die Wohnung zweckwidrig, darf jeder Eigentümer dies gerichtlich untersagen lassen (BGH, Urteil v. 13.07.12, Az. V ZR 204/11 zum Fall einer als Tagesmutter arbeitenden Wohnungsmieterin).

Über Ihren Experten

Dr. Tobias Mahlstedt

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