Bauunternehmer-Pleite: So beugen Sie vor

Bauunternehmer-Pleite: So beugen Sie vor

Die Pleite eines Bauunternehmers kann Sie in größte Schwierigkeiten bringen. Sorgen Sie vor – vor allem mit vertraglichen Regelungen. Lesen Sie hier, worauf Sie dabei achten sollten und wie Sie frühzeitig einen Pleite-Kandidaten erkennen können.

Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Bauunternehmen Insolvenz anmeldet, ist vergleichsweise hoch: Die Insolvenzquote im Baugewerbe lag auch 2011 mit 1,36 Prozent deutlich über dem Durchschnitt von 0,95 Prozent. Und wenn der Fall eintritt, hat der Baukunde mehr als ein Problem: Baustillstand, Verlust von Vorauszahlungen und Gewährleistungsansprüchen. Aber "diese Risiken lassen sich durch richtige Vertragsgestaltung und schnelle Reaktion im Insolvenzfall reduzieren", sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins wohnen im eigentum e.V.

Keine Vorleistungen

Der Zahlungsplan im Vertrag muss sicherstellen, dass der Bauherr niemals mehr zahlt, als tatsächlich an Bauleistung erbracht wurde. Schätzungsweise 80 Prozent der Verträge genügen dieser Anforderung nicht. Folge: Die Vorleistungen sind in der Insolvenz praktisch verloren: Sie werden nicht mehr zurückgezahlt, die damit bezahlte Bauleistung aber auch nicht erbracht.

Deshalb: Zahlungsplan von Experten auf Ausgewogenheit überprüfen lassen. Besser geschützt ist der Kunde beim Bauträgermodell. Da muss der Zahlungsplan laut Makler- und Bauträgerverordnung ausgewogen sein, sonst ist er unwirksam und der Bauherr muss erst ganz am Schluss zahlen.

Außerdem sollte der Vertrag eine Klausel enthalten, die dem Baukunden bei Insolvenz ein Kündigungsrecht gibt, und zwar bereits, wenn ein Insolvenzantrag gestellt ist.

Sicherungen gegen Insolvenzschäden

Seit 2009 haben private Bauherren einen gesetzlichen Anspruch auf
Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vertragssumme für die pünktliche
und mangelfreie Fertigstellung, auch wenn der Vertrag das nicht
vorsieht. Die Sicherheit ist bei der ersten Rate fällig.

Der Baukunde muss darauf achten, dass sie tatsächlich erbracht wird, etwa durch Bankbürgschaft oder Einbehalt von den Abschlagszahlungen. Dieser Schutz hilft auch im Insolvenzfall. Allerdings "sind die gesetzlichen fünf Prozent nach unserer Erfahrung zu wenig", sagt Gabriele Heinrich, "wir empfehlen zehn Prozent auszuhandeln."

Außerdem gehört in einen guten Vertrag eine Sicherheit für die Mängelbeseitigung während der Gewährleistungsfrist nach Fertigstellung, und zwar entweder eine Mängelbürgschaft oder ein Einbehalt von drei bis fünf Prozent der Bausumme. Das garantiert auch bei Insolvenz die kostenlose Mängelbeseitigung. Die Kosten der gesetzlichen Sicherheit trägt der Unternehmer, ansonsten ist das Verhandlungssache.

Bauunternehmer-Pleite: Das sind Krisensignale

Je früher der Bauherr mitbekommt, dass beim Bauunternehmen etwas faul ist, desto besser sind seine Chancen, Projekt und Geld zu retten. Dazu gehört eine Bonitätsprüfung durch eine Anfrage etwa bei Creditreform. Ein erstes Krisensymptom zeigt sich oft schon in den Vertragsverhandlungen: Die rote Lampe sollte aufleuchten, wenn das Bauunternehmen sich sehr gegen die Sicherheitswünsche des Kunden sträubt, denn ein gesundes Unternehmen bekommt etwa eine Bürgschaft ohne Probleme von seiner Hausbank.

Während der Bauphase sind folgende Punkte Alarmsignale: Verzögerungen oder Unterbrechungen am Bau, Arbeitseinstellungen durch Subunternehmer, Verzögerungen bei der Mängelbeseitigung, Forderungen des Unternehmers nach nicht vereinbarten Vorauszahlungen ohne entsprechende Zusatzleistungen. Ob bereits ein Insolvenzantrag gestellt wurde, ist im Internet unter www. Insolvenzbekanntmachungen.de zu erfahren.

Dann gilt: Sofort zum Anwalt. Der Laie findet sich im Insolvenzrecht kaum zurecht, und der Insolvenzverwalter ist kein guter Ansprechpartner. Er soll in erster Linie die Insolvenzmasse mehren, nicht die Betroffenen beraten.

Richtig reagieren bei der Pleite

Die Grundregel in der Krise und erst recht nach Insolvenzantrag: Auf keinen Fall direkt an Subunternehmer zahlen, solange der Bauvertrag läuft, weder wenn diese sonst mit Baustopp drohen, noch wenn der Vertragspartner das empfiehlt.

Für den Bauherren ist es bei Baupleite meist wichtig, schnell aus dem Vertrag zu kommen, damit er mit anderen Unternehmen weitermachen kann. Dabei helfen die richtigen Kündigungsklauseln. Anders ist das beim Bauträgermodell. Da riskiert der Baukunde bei Vertragskündigung auch den Anspruch auf Übertragung des Grundstücks. Ohne Kündigung ist dieser Anspruch auch bei Insolvenz gesichert.

Bevor nach der Kündigung mit einem anderen Unternehmen weitergebaut wird, sollte ein Sachverständiger den aktuellen Baustand festhalten und Mängel feststellen, sonst gibt es unabsehbaren Streit unter allen Beteiligten. Oft ist es sinnvoll, mit den bisherigen Subunternehmern weiterzubauen. Sie kennen das Objekt, aber sie werden oft versuchen, höhere Preise durchzusetzen.

Veröffentlicht am 8. August 2012
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