Immobilienrecht

Ab sofort dürfen Sie bei geringen Mietrückständen ordentlich kündigen

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Bisher war unklar, ob eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist, wenn der Zahlungsrückstand des Mieters noch nicht die für eine fristlose Kündigung erforderliche Höhe erreicht hat. Diese Streitfrage hat der BGH nun zugunsten der Vermieter entschieden (BGH, Urteil v. 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12).

Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug bleibt trotz nachträglicher Zahlung wirksam

Wurde einem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, kann er diese Kündigung unwirksam werden lassen, wenn er innerhalb einer "Schonfrist" alle Mietschulden ausgleicht.

Einem aktuellen Urteil des BGH zufolge haben Mieter dieses Privileg aber nicht, wenn ihnen wegen Zahlungsverzugs ordentlich gekündigt worden ist (BGH, Urteil v. 10.10.12, Az. VIII ZR 107/12).

Schonfrist

Mit der sogenannten Schonfrist will der Gesetzgeber Mieter schützen: Gleicht ein Mieter nach einer fristlosen Kündigung seine Zahlungsrückstände aus, wird die Kündigung unwirksam. Vorausgesetzt, die Rückstände werden vollständig bezahlt und dem Mieter ist wegen nicht gezahlter Mieten innerhalb der letzten 2 Jahre nicht schon einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt worden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Dass der Gesetzgeber dieses Recht einem Mieter nicht zubilligt, dem wegen Zahlungsverzugs "nur" ordentlich gekündigt worden ist, müsse von den Gerichten respektiert werden – stellten die Karlsruher Richter nun in ihrem Urteil klar.  

Also: Gleicht ein Mieter seine Rückstände aus, wird damit nur eine fristlose Kündigung unwirksam, nicht aber eine fristgemäße ordentliche Kündigung.

Mein Tipp: Um sicher zu gehen, dass Ihre Kündigung wirksam bleibt, sollten Sie immer "fristlos, hilfsweise fristgemäß" kündigen. Damit nutzen Sie den Vorteil dieses Urteils voll für sich aus.

Besser vorher abmahnen

Zwar setzt eine ordentliche Kündigung nicht voraus, dass Sie den Mieter zuvor abgemahnt haben. Die Pflichtverletzung des Mieters erlangt aber ein größeres Gewicht, wenn der Mieter auf Ihre Abmahnungen nicht reagiert hat. Dann ist die Pflichtverletzung "erheblich", wie es das Gesetz vorschreibt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Deshalb: Machen Sie Ihre Kündigung mit mindestens 2 vorherigen Abmahnungen rechtssicher.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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