Vorsicht:
Mit dem Hinweis auf vermeintliche Steuerersparnisse werden immer wieder auch renditeschwache Objekte angepriesen. Allein eine sorgfältige Objektauswahl gibt Ihnen die erforderliche Sicherheit bei Ihrer Anlage-Entscheidung.
Auf zwei Kriterien kommt es an: die Lage und die Rendite müssen stimmen. Je besser die Lage, desto besser die Vermietungschancen.
Andererseits:
Selbst ein qualitativ hochwertiges Objekt in guter Lage wird Ihnen als Anleger wenig Freude bereiten, wenn es sich nicht rechnet. Anzeigen im Immobilienteil der Samstagsausgabe Ihrer Tageszeitung helfen Ihnen bei der Suche. Rufen Sie die Bauträger oder Immobilienmakler an. Lassen Sie sich Unterlagen wie Prospekte, Pläne und Exposés schicken. So bekommen Sie einen ersten Marktüberblick. Zuweilen wird in der Annonce gleich ein Termin zur Besichtigung eines Musterhauses oder zur Information im Bauwagen angegeben. Nutzen Sie diese Besichtigungstermine, um alle notwendigen Informationen über das Objekt einzuholen.
Beispiel:
Sie suchen eine Neubau-Eigentumswohnung zur Vermietung, die nicht mehr als das Zwanzigfache der Jahresnettokaltmiete kostet. Wird in den Anzeigen die mögliche Nettokaltmiete oder die vom Bauträger garantierte Nettokaltmiete pro Monat angegeben, können Sie das Preis-Miet-Verhältnis leicht ermitteln:
Kaufpreis = VervielfältigerJahres-Nettokaltmiete
Beispiel:
Der Kaufpreis für das Mietobjekt beträgt 135.000 Euro.
Die Jahres-Nettokaltmiete beträgt 6.300 Euro.
135.000 Euro = 17,7% 6.300 Euro
- Welcher Wohnungstyp ist gefragt?
- Welche Wohnungen genügen den Wünschen und Bedürfnissen der Mieter auch noch in den nächsten Jahren?
- Sehr hilfreich ist es, sich auch einmal in die Lage eines Mieters zu versetzen: Welche persönlichen Vorstellungen haben Sie von einer Mietwohnung?
- Wo und wie würden Sie wohnen wollen?
Lärmbelästigungen spielen in der Vermietungspraxis eine immer größere Rolle. Alltagsärger droht hier insbesondere bei der Vermietung von Wohnungen, die sich unmittelbar z.B. über Tiefgaragen, Läden oder Restaurants befinden. Vor allem aber sollten Sie das Mietobjekt persönlich besichtigen, bevor Sie sich zum Kauf entschließen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um sich das Mietobjekt und die nähere Umgebung in Ruhe anzusehen. Gehen Sie bei der Besichtigung wie ein Profi vor und prüfen Sie vor allem drei Dinge:
- Lage des Mietobjekts (Makrolage, Mikrolage, Nachbarschaft)
- Qualität des Mietobjekts (Baujahr, äußerer Zustand, Wohnungsgröße, Raumaufteilung, Ausstattung der Wohnung)
- Nutzung der übrigen Wohneinheiten im Haus (Anzahl der Wohneinheiten, Anteil der Selbstnutzer in einer Eigentums-Wohnanlage)
Für Kapitalanleger, die bereits ein Eigenheim bewohnen, bietet sich auch noch Folgendes an: Erinnern Sie sich an alles, worauf Sie damals bei der Auswahl Ihres Eigenheims geachtet haben? Spontan werden Ihnen einfallen: Wohnlage, Verkehrsbindungen, Haus- oder Wohnungsgröße, äußerer Zustand des Objekts, Raumaufteilung und Grundrisslösung, Ausstattung, usw..
Ihr künftiger Mieter wird ähnliche Überlegungen anstellen, da er sich in Umgebung und Wohnung wohl fühlen will. Nur eins unterscheidet ihn vom Eigentümer, der selbst einzieht: Statt auf den Kaufpreis achtet er auf die geforderte Miete. Ansonsten wird der Mieter bei der Besichtigung in vergleichbarer, wenn auch nicht so strenger Weise vorgehen wie ein künftiger Eigenheimer.