Immobilie als Anlage

Wann ist eine Immobilie eine gute Anlageimmobilie?

geschrieben von Norman Argubi

Immobilien gibt es viele. Ob eine Immobilie auch als Anlageimmobilie taugt, oder nur für Selbstnutzer interessant ist, lässt sich an wenigen Kriterien ermitteln. Was genau sie tun müssen, lesen sie hier.

Immobilien sind aktuell IN. Die einen freuen sich über niedrige Zinsen, die anderen suchen die Inflationssicherheit und noch andere glauben einfach, dass Immobilien schon immer die beste Geldanlage waren.

Dabei geht es auch anders: Mietnomaden, Vandalen, hohe Reparaturkosten, Nebenkosten. Negative Beispiele hierzu sehen sie regelmäßig Sonntagabend gegen 22 Uhr bei VOX. Da versuchen dann Tante Gertrud und Onkel Heinz das alte Haus der Oma zu vermieten und wundern sich, dass der freundliche Herr der so nett im BMW vorgefahren kam, seit 6 Monaten keine Miete zahlt. Nach vielen Versprechungen ist es plötzlich schon 1 Jahr her, dass die letzte Miete pünktlich kam. Auch das passiert in Deutschland – jeden Tag.

Was macht eine gute Anlageimmobilie aus?

Wie geht es also besser? Aus über 20 Jahren Erfahrung in der Begleitung unserer Kunden zum Thema Kapitalanlagen haben sich exakt 3 Positionen herauskristallisiert, die eine gute von einer nicht so guten Anlageimmobilie unterscheiden.

1. Der Preis

Klingt etwas banal, ist aber leider wahr. Den meisten "Ersttätern", die sich eine Wohnung zur Anlage kaufen, wird diese "verkauft." Das heißt, sie waren nicht selber aktiv auf der Suche, haben Preise verglichen, sich mit dem Markt beschäftigt etc. Vielmehr bringt ein Berater sie erst auf die Idee.

Bei großen Vertriebsorganisationen wie AWD & Co muss von diesem Geschäft aber der ganze Apparat mitbezahlt werden. Provisionen von 15% sind da eher normal, als die Ausnahme. Da dann noch der Bauträger seinen Anteil abhaben möchte, zahlt der Kunde häufig einen deutlich über dem Markt liegenden Preis.

Ein auffälliger Hinweis hierauf ist auch folgenden: Die Bankfinanzierung wird gleich mitgeliefert und das Objekt findet sich nicht in der Nähe.

2. Die Sanierung

Häufig werden Wohnungen im gebrauchten Zustand verkauft. Da lesen  die Kunden, dass der Mieter z. B. 500 € Miete zahlt, Kosten gehen ab für Zinsen, Tilgung und Verwaltung und am Ende zahlen sie selber nur 100 € dazu. Das können sich viele dann noch leisten – und freuen sich dafür eine Wohnung kaufen zu können.

Häufig erleben dann gerade diese Kunden, dass die Hausgemeinschaft ein Jahr später beschließt, dass das Dach saniert werden muss. Umlage: 5.000 € pro Person. Noch ein Jahr später dann die Heizung – wieder 1.000 €. Viele lassen sich einfach blenden von einer Berechnung, die 100 € im Monat ausweist. 

Vieles könnte man dadurch vermeiden, dass man genau weiß, wann die teuren Sanierungen zuletzt gemacht wurden. Am besten übrigens jetzt gleich mit dem Kauf, dann sind diese nämlich sofort steuerlich abzugsfähig.

3. Die Verwaltung

Das ist der wohl am meisten unterschätzte Part. Warum glauben eigentlich manche, dass sie eine Mietverwaltung "nebenbei" machen könnten, während andere für diese Ausbildung 3 Jahre lernen müssen. Alleine eine Nebenkostenabrechnung heute rechtssicher zu machen, ist schon fast ein Kunstwerk. Es ist wirklich jedem dringend abzuraten, diese Dinge selber in die Hand zu nehmen.

Grundsätzlich ist die Immobilie eine tolle Anlageform. Mit steigenden Mieten sinken ihre Zuzahlungen, mit Inflation steigert sich der Wert und sinkt ihr Darlehenswert ganz automatisch. Es gibt aber keinen Automatismus. Man muss sich kümmern und einen exzellenten Verwalter haben und willens und in der Lage sein, eine ganze Wohnungssanierung nach langjährigem Bewohnen  durchzuführen. Wer so agiert, wird in den allermeisten Fällen mit seinen Immobilien sehr glücklich.

Über Ihren Experten

Norman Argubi

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