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Was Paare ohne Trauschein beim Wohnungskauf beachten sollten

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geschrieben von experto.de

Immer mehr Paare leben in Deutschland ohne Trauschein zusammen. Logischerweise steigt damit auch die Anzahl der unverheirateten Partner, die eine Wohnung für die gemeinsame Nutzung erwerben. Auch wenn beim Zusammenleben nicht gern an eine mögliche Trennung gedacht wird: Wenn nicht von vornherein die Besitzverhältnisse fair und klar geregelt werden ist Streit und möglicherweise sogar ein langwieriger Gerichtsprozess im Fall der Trennung vorprogrammiert.

Wenn Sie mit Ihrem Partner ohne Trauschein zusammenleben und gemeinsam eine Wohnung erwerben wollen, sollten Sie sich zuallererst über die Verteilung der Besitzverhältnisse Gedanken machen und einig sein.

Alternative 1: Die Wohnung gehört einem Partner allein
Sofern einer der Lebenspartner das komplette Eigenkapital beim Kauf einbringt und die Gesamtfinanzierung übernimmt, ist es durchaus sinnvoll, dass das Wohneigentum auf ihn – oder sie – allein eingetragen wird. Der Partner beteiligt sich zumeist in Form einer internen Mietzahlung an der Finanzierung. Allerdings kann in solch einem Fall nicht erwartet werden, dass der Partner ohne Eigentumsanspruch die Hälfte der Darlehensraten übernimmt – schließlich steht ihm von Gesetzes wegen im Fall einer Trennung oder beim Ableben des Eigentümers kein Ausgleichsanspruch zu.

Praxis-Tipp
Solange die finanzielle Beteiligung des Partners bei einem 2-Personen-Haushalt nicht die Hälfte der ortsüblichen Miete übersteigt, kann solch eine Regelung auch ohne Ausgleichsanspruch als fair eingestuft werden. Bei höherer Beteiligung ist es sinnvoll, für den Trennungs- oder Todesfall eine angemessene Ausgleichszahlung schriftlich zu vereinbaren. Mögliche Formel: Die Ausgleichszahlung ergibt sich aus der Summe der Finanzierungsanteile, die die halbe ortsübliche Miete übersteigen, plus 5% jährlicher Verzinsung.

Wichtig
Eine Ausgleichszahlung sollte in Form von Ratenzahlungen über mehrere Jahre vereinbart werden. Der Grund: Im Lauf der Zeit können sich kleine Raten zu hohen Ansprüchen summieren. Werden diese fällig, ist der Schuldner meist wirtschaftlich nicht in der Lage, den gesamten Betrag auf einen Schlag auszuzahlen.

Alternative 2: Gemeinsamer Wohnungskauf
Solange ein Partner die Hauptlast der Finanzierung trägt, ist es vertretbar, als Eigentümer eingetragen ist. Doch sobald beide Partner gleichberechtigt Kapital einbringen und Finanzierungskosten tragen, sollten die Miteigentumsrechte beider Beteiligter gesichert werden. Im einfachsten Fall geschieht dies, indem beide Lebenspartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Während diese Lösung beim Kauf am einfachsten zu bewerkstelligen ist, bringt sie im Todes- oder Trennungsfall einige Probleme mit sich. Im Todesfall erhält der Lebenspartner überhaupt nichts, wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt. Entweder erben die Kinder des Verstorbenen oder – wenn keine Kinder vorhanden sind – dessen Eltern.

Wenn bei einer Trennung der in der Wohnung bleibende Miteigentümer seinen Partner nicht angemessen auszahlen kann oder will – oder wenn jener das Angebot nicht für angemessen hält –, kann auf Verlangen eines einzelnen Miteigentümers die Zwangsversteigerung zum Zweck der Eigentumsteilung verlangt werden.

Die Folge: Der Erlös aus der Versteigerung wird zwar am Ende aufgeteilt – aber dann stehen beide Partner ohne Wohneigentum da. Außerdem ist es fraglich, ob bei einer Zwangsversteigerung ein angemessener Verkaufspreiserzielt werden kann.

Alternative 3: Erwerb in Form einer GbR
Um die juristischen Fallen bei einer Trennung oder im Erbrecht sicher zu umgehen, empfiehlt sich der indirekte Erwerb der Wohnung über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, auch GbR oder BGB-Gesellschaft genannt. Im Gesellschaftervertrag können alle wichtigen Modalitäten zu Trennung, Todesfall oder späterer Heirat klar und eindeutig geregelt werden.

Wichtig
Ein GbR-Gesellschaftervertrag ist auch ohne Eintragung ins Grundbuch gültig. Allerdings muss der Vertrag üblicherweise von einem Notar beurkundet werden.

Praxis-Tipp
Auch wenn eine spätere Heirat geplant ist, macht ein GbR-Vertrag beim Wohnungskauf durchaus Sinn. Weil die meisten Ehen in Form einer Zugewinngemeinschaft geschlossen werden, würde im Fall einer Scheidung nur der Zuwachs an Vermögenswerten ab dem Zeitpunkt der Eheschließung berücksichtigt. Bringt ein Lebenspartner vor der Heirat besonders hohe Investitionen in die Wohnung mit ein, kann dies in Form eines entsprechenden Ausgleichsanspruchs im Gesellschaftervertrag berücksichtigt werden.

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