Hauskauf & Hausverkauf

Vollfinanzierung – lohnenswert oder risikoreich?

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Immer noch sind die Zinsen günstig. Für viele, die es sich sonst vielleicht nicht leisten können, rückt damit der Wunsch nach der eigenen Wohnung in erreichbare Nähe. Dann stellt sich die Frage: Kann ich mir den Traum von der eigenen Wohnung verwirklichen, auch wenn mir kein Eigenkapital zur Verfügung steht?

Bei der Vollfinanzierung einer Immobilie richtet sich deren Finanzierung nicht nach Ihrem Eigenkapital. Vielmehr wird geprüft, ob Ihr Einkommen hoch genug ist, um die Immobilie zu finanzieren, und ob es dauerhaft gesichert ist.

Keine Vollfinanzierung ohne Bonität

Eine Vollfinanzierung setzt natürlich ausreichende Bonität voraus. Das bedeutet, Sie müssen nicht nur über ein gesichertes Einkommen verfügen, es muss auch hoch genug für Ihr Finanzierungsvorhaben sein. Die Höhe des Einkommens, das Sie bei der Bank vorweisen müssen, richtet sich nach dem zu finanzierenden Vorhaben. Viele Banken erlauben eine Vollfinanzierung nur bis zum 7- bis 9-Fachen des Jahresnettoeinkommens. Diese Summe gibt Ihnen einen Anhaltspunkt dafür, wie viel Ihre Immobilie kosten darf.

Bei einer Vollfinanzierung ist es besonders wichtig, dass Sie Ihre finanzielle Situation realistisch einschätzen. Fertigen Sie eine Liste an, in der Sie Ihre monatlichen und jährlichen Ausgaben zusammenfassen. Prüfen Sie, wie viel Ihnen nach Zahlung der monatlichen Raten an die Bank noch zum Leben bleibt. Haben Sie dann noch genügend Geld übrig, um sich zumindest einen bescheidenen Jahresurlaub leisten zu können? Welche finanziellen Einschränkungen können und wollen Sie im täglichen Leben hinnehmen? Bleibt Ihnen noch ein Polster, um unerwartete Ausgaben begleichen zu können?

Wenn Sie sich das erforderliche neue Auto nicht mehr leisten oder die Reparatur der Heizung nicht mehr bezahlen können, wird es eng für Sie. Dann riskieren Sie, in eine Schuldenfalle zu geraten.

Lange Zinsbindung vereinbaren

Wenn Sie sich nach kritischer Prüfung Ihrer Bonität für eine Vollfinanzierung entschieden haben, wählen Sie eine möglichst lange Zinsbindung. Vereinbaren Sie mit einer Bank eine 15-, noch besser eine 20-jährige Laufzeit für Ihren Kredit. Bei nur kurzer Zinsbindung laufen Sie Gefahr, eine hohe Summe mit in die Anschlussfinanzierung zu nehmen. Ist dann der Hypothekenzins gestiegen, bedeutet das eine hohe Belastung für Sie. Das können Sie durch eine lange Zinsbindung verhindern.

Tipp: Sondertilgungen nutzen

Vereinbaren Sie die Möglichkeit von Sondertilgungen und machen Sie davon Gebrauch. Auch hierdurch senken Sie die Tilgungssumme mit der Folge, dass die durch eine Anschlussfinanzierung mit vielleicht höheren Zinsen zu finanzierende Summe möglichst gering wird.

Hohe Anfangstilgung festlegen

Wichtig ist auch, dass Sie bei der Vollfinanzierung eine Anfangstilgung von mindestens 2% festlegen. Auch hierdurch forcieren Sie den Schuldenabbau und reduzieren die Summe für die Anschlussfinanzierung.

Stellen Sie bei Ihrer Zinsberechnung fest, dass Sie sich trotz eines Zinses von unter 5% nur eine Anfangstilgung von nicht mehr als 1% leisten können, entscheiden Sie sich besser gegen eine Vollfinanzierung. Denn auch das indiziert, dass Sie sich die Vollfinanzierung dauerhaft nicht werden leisten können.

Fazit: Die Finanzierung Ihrer Immobilie ohne Eigenkapital ist möglich. Zwar zahlen Sie etwas höhere Zinsen, dafür können Sie Ihr Eigenheim aber jetzt schon genießen und müssen keine Miete mehr zahlen. Schätzen Sie aber realistisch ein, ob Sie sich die Vollfinanzierung leisten können. Ist Ihre Kalkulation zu knapp, wird die Vollfinanzierung schnell zur Schuldenfalle.

Über Ihren Experten

Dr. Tobias Mahlstedt

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