Diese Kriterien sollten Sie beim Hausverkauf beachten

Wenn Sie einen Hausverkauf planen, wünschen Sie sich vermutlich einen schnellen Verkaufserfolg zu einem für Sie optimalen Preis. In vielen Fällen widersprechen sich diese Vorstellungen jedoch, da nur selten der erste Interessent Ihre Immobilie zu Ihrem Wunschpreis kaufen wird. In der Regel benötigen Sie für einen hohen Verkaufspreis Zeit, während ein schneller Verkauf eher zu realisieren ist, wenn Sie dem Interessenten mit einem günstigen Preis entgegenkommen.

Vor dem Hausverkauf die Eigentumsverhältnisse klären

Bevor Sie eine Immobilie zum Verkauf anbieten, sollten die Eigentumsverhältnisse geklärt sein. Unproblematisch ist diese Frage, wenn Sie alleiniger Eigentümer sind. Gehört das Haus aber einer Erbengemeinschaft oder mehreren Eigentümern, muss zunächst Einigkeit über den Hausverkauf erzielt werden. Das trifft auch zu, wenn das Haus Eheleuten gehört und Sie es aufgrund einer Trennung verkaufen möchten. Sind sich alle Beteiligten über den Verkauf der Immobilie einig, muss als nächster Schritt auch Einigkeit über die Art des Verkaufs und den Verkaufspreis erzielt werden.

Speziell bei Eigentümergemeinschaften bietet sich die Einschaltung eines Maklers an, der den Hausverkauf aus einer Hand organisiert. Nach dem Verkauf erfolgt die Verteilung des Verkaufserlöses an die Miteigentümer.

Kommt es nicht zu einer einmütigen Verkaufsentscheidung, besteht die Möglichkeit des Verkaufs an einen der Eigentümer und Aufteilung des Verkaufspreises auf die übrigen. Ist eine Einigung unter Erben nicht möglich, kann einer der Erben eine Teilungsversteigerung beim Nachlassgericht beantragen. Nicht durch ein Erbe verbundene Eigentümergemeinschaften müssen den Klageweg beschreiten, wenn eine Einigung auf den Hausverkauf nicht möglich ist.

In welchem Umfang erfolgt der Hausverkauf?

Es kann sinnvoll sein, feste Einbauten wie Einbauküchen oder eine Sauna mit dem Haus zu verkaufen. Eine gepflegte und hochwertige Einbauküche trägt ebenso wie die Sauna zur Attraktivität des Gebäudes bei. Zudem ist es meist nicht sicher, ob Sie in Ihrer neuen Immobilie einen optimalen Platz für diese Einrichtungsgegenstände finden. Auch ein Gartenhaus oder ein Swimmingpool erhöht die Attraktivität von Immobilien und sollten vor dem Verkauf möglichst nicht entfernt werden.

Hausverkauf mit der finanzierenden Bank besprechen

Sofern die Immobilie noch durch eine Hypothek oder aktive Grundschuld belastet ist, sollten Sie vor dem Hausverkauf Kontakt zur Bank aufnehmen. Spätestens bei der Grundbucheintragung des neuen Eigentümers ist eine Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich. Ist die Bank bis dahin nicht informiert, kann das zu unnötigen Schwierigkeiten beim Notartermin führen mit der Folge, dass der Käufer im letzten Moment noch abspringt. Die Bank wird einem Verkauf nur zustimmen, wenn der noch nicht getilgte Teil der Finanzierung durch den Verkaufserlös abgelöst wird. Daher ist die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers erst möglich, wenn Ihre finanzierende Bank der Löschung der Hypothek zustimmt.

Unter Umständen verlangt die Bank dafür, dass Sie Ihre Hypothek vorzeitig ablösen, eineVorfälligkeitsentschädigung. Da es sich dabei je nach Zinsentwicklung zwischen Finanzierung und Hausverkauf um hohe Beträge handeln kann, sollten Sie mit Ihrer Bank verhandeln, um die durch den Verkauf entstehenden Kosten so gering wie möglich zu halten.

Leibrente – eine interessante Alternative beim Hausverkauf

Neben dem Hausverkauf gegen vollständige Bezahlung des Kaufpreises stellt der Verkauf der Immobilie gegen eine Leibrente eine interessante Alternative dar. Das gilt insbesondere, wenn Sie Ihr Haus aus Altersgründen verkaufen und von dem Verkaufserlös eine Wohnung in einer Seniorenwohnanlage finanzieren möchten. Die Leibrente stellt für Sie eine zuverlässige Einnahmequelle dar. Gleichzeitig ist der Immobilienkauf gegen Leibrente für Käufer sehr attraktiv.

Der optimale Zeitpunkt für den Hausverkauf

Der Zeitpunkt des Hausverkaufs ist aus verschiedenen Gründen wichtig für Sie. Zum einen benötigen Sie nach dem Verkauf einer selbst genutzten Immobilie eine neue Wohnung oder ein anderes Haus. Steht dieses bereits zur Verfügung, weil Sie mehrere Häuser besitzen, kommt kein Zeitdruck auf. Sind Sie aber darauf angewiesen, direkt nach dem Verkauf ein neues Haus oder eine Mietwohnung zu suchen, sind Verkaufstermin und Übergabe für Sie wichtige Themen.

Unter Umständen ist der Käufer bereit, Ihnen nach dem Verkauf das Haus noch für einige Monate zu vermieten. Auf diese Weise kann er selbst in Ruhe seinen Umzug in Ihr Haus planen.

Der Zeitpunkt für den Hausverkauf ist auch aus einem anderen Grund ein wichtiges Kriterium. Das Kaufinteresse ist in den Frühjahr- und Sommermonaten stärker, als im Herbst oder im Winter. Hinzu kommt, dass sich Ihr Haus und der Garten in den Sommermonaten besser präsentieren. Ein gepflegter Garten mit blühenden Pflanzen wirkt einfach attraktiver, als ein trister Garten im Winter. Wenn Sie also die Wahl haben, sollten Sie den Hausverkauf für die Sommermonate planen.

Hausverkauf privat oder mit Makler

Nach Ihrer Entscheidung für den Hausverkauf stellt sich die Frage, ob Sie den Verkauf privat durchführen oder einem Makler überlassen. Die Einschaltung eines Maklers bietet Ihnen zahlreiche Vorteile, unter anderem

• Professionelles Verhandlungsgeschick
• Beantwortung Ihrer Fragen zum Hausverkauf
• Professionelle Darstellung der Vorzüge Ihrer Immobilie
• Mögliche fachliche Beratung der Kaufinteressenten
• Übernahme von Besichtigungen.

Bis Ende 2014 schreckt die bei einem Immobilienkauf hohe Maklercourtage viele Kaufinteressenten ab, doch ab 2015 gilt das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass Sie als Auftraggeber auch die Maklercourtage bezahlen müssen. Damit verliert das Angebot von Immobilienverkäufen durch einen Makler seine abschreckende Wirkung. Sie haben unter Umständen die Möglichkeit, die Maklerkosten von der Steuer abzusetzen.

Aufgrund seiner professionellen Verkaufsstrategie wird der Immobilienmakler zudem vermutlich einen höheren Preis erzielen, als es Ihnen bei einem Privatverkauf möglich ist. Daher kann sich der Einsatz der Maklercourtage für Sie lohnen, zumal der Makler auch für Sie eine wichtige Funktion als Ratgeber beim Hausverkauf wahrnimmt.

Hausverkauf privat

Entscheiden Sie sich dafür, den Hausverkauf privat durchzuführen, sollten Sie verschiedene Angebotswege nutzen. Nicht zu unterschätzen ist die Wirkung der Mundpropaganda, wenn ein Haus zum Verkauf angeboten wird. Sprechen Sie daher Nachbarn, Bekannte oder Arbeitskollegen an. Häufig befindet sich in deren Bekannten- oder Verwandtenkreis jemand, der gerade in Ihrer Gegend ein Haus sucht.

Gleichzeitig sollten Sie Inserate in der regionalen und überregionalen Tagespresse und in den lokalen Anzeigenblättern aufgeben. Zahlreiche Portale im Internet ermöglichen Ihnen die kostenlose Veröffentlichung von Verkaufsanzeigen. Nicht zuletzt werden Passanten auf Ihre Verkaufsabsicht aufmerksam, wenn Sie in Ihrem Vorgarten ein entsprechendes Schild aufstellen.

Ein ansprechendes Exposé kann überzeugen

Überlassen Sie die Vermittlung von Immobilien einem Makler, wird er ein ansprechendes Exposé erstellen, das er Kaufinteressenten zur Verfügung stellt. Auch bei einem Privatverkauf sollten Sie ein Exposé anfertigen. Haben Interessenten attraktive Bilder und die wichtigen Informationen zu Ihrer Immobilie zur Hand, kann das die Kaufentscheidung beflügeln. Am PC sind die Herstellung des Exposés und der mehrfache Ausdruck mit ein bisschen Geschick gar nicht so schwierig. Das Exposé sollte …

• ansprechende Fotos der Immobilie von innen und außen sowie des Gartens
• einen maßstabgetreuen Grundriss
• Hinweise auf Energieeffizienz
• Darstellung der technischen Standards
• eine Wohnflächenaufteilung
• Informationen über Wohnlage und Standortvorteile (Infrastruktur, Nahverkehrsanbindung, Nähe zu Großstädten etc.)
• Ausstattungsbesonderheiten

… enthalten.

Hausverkauf und Preisvorstellung

Eine der ersten Entscheidungen, die Sie vor dem Verkauf des Hauses treffen müssen, betrifft den Preis. Der Immobilienpreis ist abhängig vom Gebäude- und Grundstückswert, der Wohnfläche und Grundstücksgröße, besonders aber auch von der Lage Ihrer Immobilie.

Befindet sich Ihr Haus zum Beispiel in Hamburg, Berlin, Köln oder München, werden Sie einen höheren Preis erzielen, als in einer sehr ländlichen Lage von Ostfriesland oder dem Westerwald. In Deutschland unterscheiden sich die Immobilienpreise teilweise drastisch, wie Sie folgender Tabelle entnehmen können.

Informieren Sie sich daher auch über die in Ihrem Ort üblichen Verkaufspreise.

So gelingt der Hausverkauf: Das Haus optimal präsentieren

Stehen erste Besichtigungen Ihres Hauses an, sollten Sie es attraktiv präsentieren. Häufig sind es gerade die Kleinigkeiten, die ein Haus in einem guten Licht erscheinen lassen und die Verkaufschancen erhöhen. Auch wenn Sie der Auffassung sind, dass sich kurz vor einem Verkauf eine Renovierung nicht lohnt, sollten Sie notwendige Renovierungsarbeiten durchführen. Aufgeräumte Zimmer wirken ansprechender, als Räume, denen anzusehen ist, dass darin gelebt wird.

Dekorieren Sie Ihr Haus ansprechend und verleihen Sie ihm durch Duftspray oder Duftlampen ein angenehmes Aroma. Sie sollten beachten, dass ein Haus mit einem muffigen Geruch nicht zum Kauf einlädt.

Inzwischen bieten einige Firmen ein professionelles Homestaging an. Sie begehen mit Ihnen gemeinsam Ihr Haus und nehmen sich dann einige Stunden oder einen Tag Zeit, um Ihr Haus optimal und einladend herzurichten. Beantworten Sie die Fragen der Kaufinteressenten bei der Besichtigung wahrheitsgemäß und verschweigen Sie keine Mängel. Es kann eher vorteilhaft sein, wenn Sie über den notwendigen Aufwand und die Kosten zur Behebung von Mängeln informieren. Käufer nehmen ohnehin meist Renovierungsarbeiten an ihrem neuen Haus vor und können in diesem Zusammenhang auch den einen oder anderen Mangel beheben.

Im Idealfall sind Sie bei der Besichtigung des Hauses selbst nicht anwesend und lassen den Interessenten genügend Zeit, sich in Ruhe in Ihrem Haus umzusehen.

Kein Hausverkauf ohne Energieausweis

Nach der Energieeinsparverordnung 2014 sind Sie beim Hausverkauf verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Diesen sollten Sie daher rechtzeitig erstellen lassen, um ihn Kaufinteressenten im Rahmen der Hausbesichtigung zeigen zu können. Spätestens beim Verkauf müssen Sie den Energieausweis aushändigen.

Hausverkauf nur mit Notar

Mit der Abwicklung des Hausverkaufs beauftragen Sie einen Notar. Er sorgt für die notwendigen Löschungen und Eintragungen im Grundbuch. Zu Ihrer Sicherheit wird der Notar ein Notaranderkonto anlegen, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt, bevor der Notar Grundbuchänderungen veranlasst.

Weitere Informationen erhalten Sie hier

• Checkliste: Was beim Hausverkauf zu beachten ist (Wirtschaftswoche)
• Novelle der Energiesparverordnung 2014
• Der Energieausweis: Steckbrief für Wohngebäude (VZ NRW)
• Homestaging. So könnten Sie wohnen (Focus Online)
• Wenn der Hausverkauf zum Albtraum wird (Welt Online)
• Vorfälligkeitsentschädigung: Oftmals Streit um richtige Berechnung (VZ NRW)
• Vorfälligkeitsentschädigung (Wikipedia)
• Immobilienleibrente (Wikipedia)
• Wer bestellt, der zahlt: Reform des Mietrechts krempelt Maklerbranche um (Tagesspiegel)
• Exposé Immobilien (Wikipedia)
• Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland (FAZ Online)