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Bauvertrag: Was Sie als Bauherr verbindlich festlegen sollten

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geschrieben von experto.de

Er ist die Grundlage, wenn Sie ein neues Haus bauen: der Bauvertrag. In ihm sind alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner geregelt. Wann muss gezahlt werden, wie lange ist die Verjährungsfrist bei Mängeln oder wann gilt der Bau als abgenommen? Das sind nur einige Punkte, die geregelt sein sollten. Nur die wenigsten Bauherren steigen aber wirklich durch den Vertrag durch. Lesen Sie deshalb hier die wichtigsten Fragen, die Sie sich vor der Unterschrift des Bauvertrages stellen sollten!

Frage 1: Stehen alle wesentlichen Absprachen im Bauvertrag?
Beim Bauvertrag gilt: Schriftlich ist alles, mündlich ist im Zweifel nichts! Folgende Punkte sollten deswegen im Bauvertrag ausdrücklich geregelt sein!

1.) Der genaue Umfang der Leistungen des Baupartners
2.) Die genauen Termine, zu denen diese Leistungen zu erbringen sind
3.) Die genauen Zahlungsmodalitäten:

  • Höhe der Abschlagszahlungen
  • Termin der Schlusszahlung
  • Höhe des Sicherheitseinbehaltes

4.) Die Art und Weise der Abnahme für die einzelnen Bauleistungen
5.) Art, Umfang und Zeitraum der Mängelgewährleistung
6.) Die Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder der Verweis auf die Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B)

Vor allem der letzte Punkt sorgt häufig für Ärger: Denn besteht der Bauträger auf der Verwendung der VOB, steht der Bauherr bei der Haftung der Mängel schlechter da als mit den gesetzlichen Regelungen des BGB. Nach denen verjähren Ansprüche wegen Mängeln am Bau erst nach fünf Jahren, nach der VOB jedoch bereits nach zwei Jahren! Andererseits bietet die VOB aber auch Vorteile, denn sie gesteht dem Bauherren, anders als das BGB, das Recht zu, auch nach Vertragsabschluss noch Änderungen am Entwurf vornehmen zu lassen. Wichtig aber auf jeden Fall: Der Bauträger kann sich nur auf die VOB berufen, wenn sie wirksam in den Bauvertrag einbezogen wurde. Dafür reicht es nicht, dass Ihr Baupartner einfach auf die VOB hinweist. Dem Bauherrn muss Gelegenheit gegeben werden, die VOB auch tatsächlich einzusehen.

Frage 2: Wann und wie wird der Bau abgenommen?
Achten Sie bei Ihrem Bauvertrag auf jeden Fall darauf, dass die Bauabnahme zu einem bestimmten Termin förmlich und ausdrücklich in schriftlicher Form erfolgen muss. Denn die Bauabnahme hat für den Bauherren wesentliche Konsequenzen:

  • Sie müssen zahlen, denn mit der Bauabnahme nach BGB wird der Vergütungsanspruch des Bauherren fällig.
  • Sie haben weniger Rechte, denn nach der Abnahme erlischt der ursprüngliche Erfüllungsanspruch und Sie haben nur noch ein Recht auf die Mängelbeseitigung. Bei vorbehaltloser Abnahme trotz Kenntnis der Mängel erlöschen sogar diese Gewährleistungsansprüche. Dann können Sie nur noch Schadenersatz verlangen.
  • Sie tragen jetzt das volle Risiko für Ihr Haus, wenn es zum Beispiel durch äußere Einflüsse beschädigt wird. Wichtig: In VOB-Verträgen tragen Sie dieses Risiko unter Umständen auch schon vorher!
  • Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelgewährleistungs-Ansprüche zu laufen.

Vorsicht vor allem, wenn Sie das Haus trotz bekannter Mängel rechtlich abnehmen! Sie verspielen eventuell Ihre Gewährleistungsrechte, wenn kein entsprechender Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll aufgenommen wird. Und denken Sie immer daran: Eine Bauabnahme kann auch durch so genanntes "schlüssiges Verhalten" erfolgen. Dies kann vor allem dann passieren, wenn Sie

… die noch offene Restforderung des Bauträgers bezahlen,
… anstandslos in das fertig gestellte Gebäude einziehen oder
… den Sicherheitseinbehalt des Bauträgers freigeben!

Bestehen Sie deswegen auf jeden Fall auf einer Abnahme in Ihrer Gegenwart. Sie können zur Abnahme auch einen eigenen Sachverständigen mitbringen, den Sie mit Hilfe der Industrie- und Handelskammer oder aber über die Architektenkammer suchen können. Die Kosten für einen solchen Sachverständigen liegen bei 200 € bis 300 €, die sich allemal lohnen, wenn noch Mängel auftreten. Lassen Sie auf jeden Fall ein schriftliches Abnahmeprotokoll anfertigen, in dem alle Mängel aufgelistet werden und auch gleich eine Frist vereinbart wird, innerhalb derer die Mängel beseitigt werden müssen.

Frage 3: Welche Rechte habe ich eigentlich bis zur Abnahme?
Ist bereits beim Bau der eine oder andere Mangel erkennbar, können Sie auf jeden Fall die Beseitigung der Mängel durch den Bauträger verlangen! Setzen Sie ihm hierzu eine Frist, am besten per Einschreiben/Rückschein, und fordern Sie ihn auf, die Mängel zu beseitigen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, können Sie von ihm nach einer weiteren Nachfrist Aufwendungsersatz verlangen, um die Mängel selber zu beseitigen. So weit die gesetzliche Regelung. Lassen Sie sich deswegen im Vertrag auch auf keinen Fall auf eine Regelung ein, die Ihnen diese Rechte nimmt oder sie verschlechtert! Wenn Mängel auftreten, und Sie sich nicht mit Ihrem Bauträger einigen können, werden Sie vielleicht irgendwann einmal Beweise brauchen! Dokumentieren Sie deshalb mit Hilfe von Fotos und Videoaufnahmen alle Mängel! Und wenn es ganz dick kommt und Mängel so nicht mehr festgehalten werden können, sollten Sie ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren einleiten und ein Gutachten beantragen. Der Vorteil: Sie haben die Mängel schwarz auf weiß, und dieses Verfahren unterbricht außerdem die Verjährung.

Frage 4: Wann wird wie viel bezahlt?
Die Frage der Bezahlung ist im Bauvertrag meistens in Anlehnung an die Zahlungsvorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt. Danach werden bei folgenden Bauschritten die jeweiligen Prozentsätze der Gesamtsumme fällig.

  • 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
  • 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
  • 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
  • 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
  • 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
  • 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
  • 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
  • 3 vom Hundert für den Estrich,
  • 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
  • 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
  • 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
  • 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Frage 5: Kann ich eigentlich Schadensersatz bekommen?
Unabhängig von vertraglichen Regelungen können Sie Schadensersatz bekommen, wenn der Bauträger die Mängel zumindest fahrlässig verursacht hat. Für die Höhe des Schadensersatzes selbst gibt es folgende Berechnungsmöglichkeiten:

  • Der Bauherr kann Mängel in eigener Regie beseitigen lassen und die entstandenen Kosten vom Bauträger verlangen.
  • Der Bauherr kann sich die Mängelbeseitigungskosten ersetzen lassen, muss die Mängel aber nicht beheben lassen.
  • Der Bauherr kann den durch die Mängel verursachten Minderwert des Gebäudes als Schadensersatz fordern.
  • Der Bauherr kann auch Schadensersatz für Folgeschäden verlangen, etwa die Kosten für Zwischenkredite, Zinsverluste oder Mietverluste bei der Einliegerwohnung.

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