Die Rechte des Bauherren bei Baumängeln
Der Bauunternehmer muss Mängel beseitigen, die im Abnahmeprotokoll festgehalten sind oder die sich erst nach der Abnahme zeigen. Hat der Baukunde den Bauvertrag nur mit einem Unternehmen – Bauträger oder Generalübernehmer – geschlossen, ist auch nur dieses der Ansprechpartner für Mängelbeseitigung, nicht die Subunternehmer, die den Bau ausgeführt haben.
Wie die Firma den Mangel behebt, ist ihre Sache, allerdings muss der Kunde nicht irgendwelche Provisorien akzeptieren, weil der Unternehmer meint, das genüge. Der Unternehmer muss alle Kosten der Mangelbeseitigung tragen. Zusätzlich kommt ein Anspruch auf Schadensersatz für Folgen des Mangels infrage, wenn etwa ein undichtes Dachfenster einen Wasserschaden am Parkett verursacht hat.
Keine Eigeninitiative bei Baumängeln
Der vielleicht größte Fehler: Der Bauherr beseitigt den Mangel selbst oder beauftragt mit der Ausbesserung eine andere Firma und nicht sein Bauunternehmen, diesem schickt er die Rechnung. Das Bauunternehmen wird die Bezahlung dankend ablehnen, und das völlig zu Recht. "Es muss nicht mal zahlen, was es durch die Eigeninitiative des Bauherren an Reparaturkosten eingespart hat. Das Unternehmen hat nämlich das Recht, erst mal selbst die Mängelbeseitigung zu versuchen", sagt Gabriele Heinrich vom Verein Wohnen im Eigentum.
Der erste Schritt: Baumängel anzeigen
Einen Mangel muss der Bauherr dem Bauunternehmer mitteilen, damit er ihn beseitigen kann, unbedingt schriftlich und nach Möglichkeit sofort, schon damit die Ansprüche nicht verjähren. Allerdings berechtigt eine spätere Mitteilung den Unternehmer nicht, die Beseitigung des Mangels abzulehnen, solange die Verjährung nicht eingetreten ist.
Für die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte ist es entscheidend, dass die Mängelanzeige den Fehler möglichst genau beschreibt, den Unternehmer zur Beseitigung auffordert und dafür eine Frist setzt. Diese muss lang genug sein, damit die Arbeiten in dieser Zeit erledigt werden können. Der Baukunde muss es nicht akzeptieren, wenn der Unternehmer mehr Zeit verlangt, weil er wegen anderer Aufträge überlastet ist.
Wenn die Mängelbeseitigung nicht klappt
Die Mängelanzeige mit Fristsetzung ist Voraussetzung dafür, dass der Bauherr seine weiteren Rechte durchsetzen kann, wenn der Bauunternehmer seine Pflicht zur Behebung des Fehlers nicht erfüllt, wenn er also überhaupt nicht reagiert, wenn er die gesetzte Frist nicht einhält oder es trotz mehrfacher Versuche nicht schafft, das Problem zu beseitigen.
Dann kann der Bauherr die Sache selbst in die Hand nehmen, den Mangel von einer anderen Firma beheben lassen und dem Bauunternehmen die Rechnung schicken. Er kann von diesem auch einen Vorschuss verlangen – wichtig bei größeren Reparaturen. Notfalls setzt der Bauherr diese Rechte gerichtlich durch. Es ist wichtig, bei diesem Vorgehen den Mangel sorgfältig zu dokumentieren, bei größeren Arbeiten am besten durch einen Sachverständigen oder ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren.
Verjährung bei Baumängeln
Nach Ablauf der Gewährleistungsfristen sind die Rechte auf Mängelbeseitigung verjährt, sie können nicht mehr durchgesetzt werden. Die Verjährungsfristen beginnen mit dem Tag der Abnahme. Sie betragen für Gebäude und Gebäudeteile beim BGB-Vertrag fünf Jahre, beim VOB-Vertrag vier. Für nicht fest eingebaute Einrichtungen wie Küchenausrüstung beträgt die Gewährleistungsfrist zwei Jahre. Der Vertrag kann für das ganze Gebäude oder Teile wie etwa das Dach längere Fristen festlegen.
Verjährung verhindern
Die Mängelanzeige hält die Verjährung nicht auf. Das ist nur gerichtlich möglich oder durch eine – aus Beweisgründen unbedingt schriftliche – Erklärung des Bauunternehmers, dass er für eine bestimmte Zeit – etwa bis zur Klärung ob ein Mangel vorliegt und wer dafür verantwortlich ist – auf die Geltendmachung der Verjährung verzichtet oder dass er seine Pflicht zur Mängelbeseitigung anerkennt. Damit genügend Zeit bleibt, rät Gabriele Heinrich: "Rechtzeitig, also mehrere Monate vor Ablauf der Gewährleistung das Haus mit einem Bauexperten auf Mängel überprüfen."
Keine Verjährung bei Verhandlungen
Solange Verhandlungen mit dem Bauunternehmer über einen Mangel laufen, verjährt dieser nicht. Die Verjährungsfrist verlängert sich dann um die Verhandlungsdauer. Mündliche Verhandlungen sind nachträglich schwer nachzuweisen, deshalb ist eine schriftliche Bestätigung sinnvoll. Wenn eine Einigung mit dem Unternehmer nicht möglich ist oder dieser überhaupt nicht auf die Mängelanzeige reagiert, kann der Baukunde die Verjährung seiner Gewährleistungsansprüche stoppen, indem er vor Gericht geht – aber nur, wenn das vor Ende der Verjährungsfrist passiert.