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Betriebskosten & Mietforderungen: Stoppen Sie die Verjährung vor dem Jahresende

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Das Jahresende rückt immer näher und damit ein wichtiger Stichtag für alle Vermieter, wenn es um die Verjährung von Ansprüchen, beispielsweise bei Betriebskosten, geht. Der letzte Tag im Dezember ist bei vielen Abrechnungen der Betriebskosten der entscheidende Stichtag. Manche Ihrer mietrechtlichen Ansprüche verjähren aber auch bereits nach 6 Monaten. Lesen Sie weiter und behalten Sie alle Termine im Blick.

Prüfen Sie Ihre Ansprüche vor dem 31.12.2012

Wenn Sie noch offene Forderungen, z. B. bei Ihren Betriebskosten, gegenüber einem Ihrer Mieter haben, dann prüfen Sie jetzt, ob Sie noch vor Jahresende aktiv werden müssen, um die Verjährung der Forderung zu stoppen. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, welche mietrechtlichen Ansprüche am Jahresende 2012 verjähren.

Diese Ansprüche aus 2009 verjähren am Jahresende 2012

Die allgemeine 3-jährige Verjährungsfrist (§§ 195, 199 BGB) gilt für zahlreiche mietrechtliche Ansprüche, wie z. B. die Betriebskosten. Sie beginnt immer am Ende des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind. Ende 2012 verjähren Ihnen daher folgende offene Forderungen aus dem Jahr 2009:

  • Ansprüche auf Zahlung der Miete
  • Ansprüche auf Zahlung der Mietkaution
  • Nachforderungen aus Abrechnungen der Betriebskosten
  • Zahlung einer Nutzungsentschädigung (z. B. wenn Ihr Mieter nach Mietende nicht auszieht)
  • Ersatz eines Mietausfallschadens (z. B. wenn Sie wegen verspätet durchgeführter Schönheitsreparaturen im Anschluss nicht direkt weitervermieten konnten)
  • Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Mietvertrags

Der 31.12.2012 ist Stichtag für Abrechnungen der Betriebskosten 2011

Sorgen Sie dafür, dass Ihre Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 spätestens am 31.12.2012 Ihren Mietern zugeht. Sie haben sonst die 1-jährige Abrechnungsfrist versäumt und können keine Nachforderungen aus diesem Abrechnungsjahr mehr stellen (§ 556 Abs. 3 BGB). 

Bitte beachten Sie: Das gilt allerdings nur, wenn Ihr Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr identisch ist. Rechnen Sie stattdessen beispielsweise immer vom Juli eines Jahres bis zum Juni des Folgejahres ab, ist Ihr Stichtag für den Zugang Ihrer Abrechnung jeweils der 30. Juni.

6-monatige Verjährungsfrist beachten

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht für etliche Ansprüche eine kurze, nur 6 Monate dauernde Verjährung vor (§ 548). Diese beginnt nicht etwa erst am Jahresende, sondern genau an dem Tag, an dem Sie als Vermieter die vermieteten Räume zurückerhalten. Vorsicht: Dieser Tag kann vor, aber auch nach dem vereinbarten Mietende liegen.

Für folgende Ansprüche gilt die 6-monatige Verjährungsfrist:

  • Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen
  • Schadensersatz wegen unterlassener oder unzureichender Schönheitsreparaturen
  • Schadensersatz wegen Beschädigung der gemieteten Räume oder mitvermieteter Gebäudeteile
  • Schadensersatz des Wohnungseigentümers wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Räume
  • Beseitigung von Einrichtungen, die der Mieter eingebaut hat

Stoppen Sie die Verjährung, beispielsweise für Ansprüche auf Betriebskosten, rechtzeitig

Falls Sie feststellen, dass die Verjährungsfrist für offene Forderungen für Betriebskosten oder ähnliches gegen Ihren Mieter in Kürze ablaufen wird, müssen Sie schnell sein. Das Aus für Ihre Forderungen können Sie verhindern durch:

  • Erhebung einer Klage gegen Ihren Mieter
  • Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens
  • Beantragung eines Mahnbescheids
  • Klage im Urkundenprozess

Ihr Antrag muss spätestens am 31.12.2012 um 24.00 Uhr im Briefkasten des zuständigen Gerichts sein. Die Anschrift des beklagten Mieters muss richtig angegeben sein und zahlen Sie die Gerichtskosten nach Aufforderung sofort ein. Kommt es durch Ihr Verschulden zu Verzögerungen, tritt die Hemmung der Verjährung nicht bereits mit dem Einwurf in den Gerichtsbriefkasten, sondern erst dann ein, wenn Ihr Antrag oder Ihre Klage dem Mieter zugestellt ist.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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