von Edgar Mosser, veröffentlicht in Finanzierung
Warum Sie Ihre Finanzierung gegen Inflation und damit gegen Zinsanstieg schützen sollen, habe ich im letzten Artikel beschrieben. Auch die Vor- und Nachteile wurden ausführlich dargestellt.
Schutz vor Inflation und Zinsanstieg: Wie funktioniert eine Zinsdeckelung, ein Cap?
Beim Cap wird in einer gewünschten Höhe eine Obergrenze für den Zinssatz eingezogen. Die Obergrenze und die Laufzeit kann der Kunde für seine Finanzierung selbst festlegen.
Ein Beispiel: heute steht der Euribor 3 Monate, an dem sich ein variabler Zinssatz üblicherweise orientiert (sie können auch eine andere Basis, wie z. B. den Euribor 1 Monat oder den Euribor 12 Monate mit der Bank vereinbaren) bei 0,66%.
Schutz vor Inflation und Zinsanstieg: Welchen Abstand zum Euribor 3 Monate sollen Sie nehmen?
Bevor das näher untersucht wird, muss man wissen, dass der Preis für den Cap davon abhängt, wie weit der Cap vom aktuellen Euribor weg ist. Je näher, desto weniger Risiko für Ihre Finanzierung, desto teurer der Cap. Das hei: Um kein Geld zu verschwenden, muss man sich ganz genau überlegen, wo man die Grenze zieht. Üblicherweise mindestens 2 Prozentpunkte vom aktuellen Euribor entfernt. Das ist bei unserem Beispiel 2,75%.
Darüber kann für Sie der Basiszinssatz nicht steigen. Haben Sie einen Aufschlag von 1,5%-Punkten auf den Euribor 3 Monate, so kann Ihr Zinssatz für Ihre Finanzierung nicht über 4,25% steigen.
Will man aber nur verhindern, dass die Zinsen höher sind als die Mieteinnahmen, dann kann man die Grenze daran orientieren.
Sie haben z. B., 8% Mieteinnahmen im Verhältnis zum Finanzierungsvolumen und 1 % Tilgung, dann sollte der Zinssatz nicht über 6% steigen, weil sie mit den Mieteinnahmen auch andere Kosten decken müssen. Also ist die Basis für den Euribor 3 Monate bei einem Aufschlag von 1,5% bei 4,5% und der Cap kostet höchstens die Hälfte wie bei einer Deckelung bei 2,75%. Haben Sie aber nur 6% Mieteinnahmen, dann sollte die Basis für den Cap höchstens bei 2,75% und Ihr höchster Zinssatz bei 4,25% liegen.
Schutz vor Inflation und Zinsanstieg: Was kostet so ein Cap?
Die Capkosten unterliegen einer komplizierten Berechnung, die von verschiedenen Variablen abhängen. Im Zinsabwärtstrend ist ein Cap billiger als im Aufwärtstrend. Bei einem gleichbleibenden Zinsniveau billiger als bei Schwankungen. Als Anhaltspunkt: bei einem Abstand von 2% Punkten vom Euribor 3 Monate und einer Laufzeit von 10 Jahren kostet die Versicherung ca. 0,5 % Punkte pro Jahr.
Die Prämie wird normalerweise im Vorhinein bezahlt, es gibt aber auch Banken, welche die Prämie jährlich, quartalsweise oder monatlich berechnen.
Schutz vor Inflation und Zinsanstieg: Welche Laufzeit ist für den Cap sinnvoll?
Dafür gibt es keine absolute Wahrheit. Die Wahl hängt von der Laufzeit der Finanzierung, dem Wirtschaftsgut, der Lebensdauer der Investition, von der Art des Betriebes und so weiter ab.
Diesen ganzen Komplex bezeichne ich als Finanzstruktur. Darauf komme ich in einem späteren Artikel zu sprechen.
Faustregel: Die Laufzeit sollte so lange dauern, dass beim Auslaufen des Caps 50% der Finanzierung getilgt ist. So habe ich die Finanzierung einer Tankstelle, die auf 10 ausgelegt ist, 5 Jahre abgesichert. Die Finanzierung eines Gewerbeparks, die 30 Jahre läuft, 15 Jahre abgesichert. Die Finanzierung eines sehr ertragreichen Cafes nur 7 Jahre und nur 50% der Finanzierungssumme, weil steigende Umsätze die steigenden Zinslasten überkompensieren, wenn die Konjunktur wieder besser läuft. Sollten wir aber eine Stagflation bekommen (stagnierende Wirtschaft mit steigenden Inflationsraten), werde ich eine Absicherung vornehmen).
Auch die Einschätzung der Inflationserwartung spielt eine große Roll, um nicht unnütz Kosten zu erzeugen.
Schutz vor Inflation und Zinsanstieg: Warum keine Finanzierung mit Fixzins, die von den Kosten auf den ersten Blick günstiger ist?
Ja, nur auf den ersten Blick! Denn bleiben die Zinsen nur 2 Jahre niedrig, schaut der Vergleich schon ganz anders aus, weil Sie 2 Jahre den hohen Fixzins bezahlt haben. Je länger dieser Zustand anhält, desto teurer wird der Fixzins. Wellenberge dauern immer nur einige Jahre.
Einen Cap können Sie am Höhepunkt eines Zinsberges wieder verkaufen, den Fixzins schleppen Sie bis zum Ende Ihrer Finanzierung mit, was schon wieder erhöhte Kosten verursacht. Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, bei der die Finanzierung mit einem Fixzins verbunden ist, redet die Bank mit, beim Cap nicht!
Schutz vor Inflation und Zinsanstieg: Welche Zinsabsicherung ist für Ihre Finanzierung im gegenwärtig schwierigen Umfeld ratsam?
Eindeutig ein Cap, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass es doch noch zu einer Rezession oder Deflation nach japanischem Muster kommt.
Im letzten Artikel habe ich erwähnt, dass es noch eine 3. Variante für die Zinsabsicherung Ihrer Finanzierung gibt, den Swap. Mehr darüber erfahren Sie im nächsten Artikel.
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