Das steuerlich Interessante an der Vermietung und Verpachtung ist der Überschuss der Werbungskosten über die Mieteinnahmen. Dieser Überschuss (negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) kann nämlich mit anderen Einkunftsarten steuermindernd verrechnet werden. Funktioniert die Gestaltung dabei wie geplant, handelt es sich aufgrund von Abschreibung nur um einen steuerlichen Verlust. Wirtschaftlich hat die Immobilie eine Rendite abgeworfen, welche noch durch die Steuerminderung erhöht wird.
Steuersparen in der Familie
Noch interessanter wird dieses Modell, wenn der Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen geschlossen wird. Unter dem Strich verbleibt dann die gezahlte Miete im Familienverbund und sämtliche Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Mietobjekt können beim Vermieter steuermindernd abgezogen werden. Dreh und Angelpunkt dieser Vorgehensweise ist jedoch der Mietvertrag zwischen den Angehörigen.
Grundsätzlich herrscht in der Bundesrepublik zwar Vertragsfreiheit bei der Form, jedoch sollte ein Vertrag zwischen Verwandten immer schriftlich abgefasst werden. Zur steuerlichen Anerkennung reicht jedoch die Schriftform alleine noch nicht aus. Wesentlich ist weiterhin, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen wurde und das Mietverhältnis auch tatsächlich ernsthaft vereinbart und entsprechend der geschlossenen Vereinbarung auch umgesetzt wird.
Regelmäßige Prüfung nötig
Gerade bei der tatsächlichen Umsetzung des Mietvertrages können sich über die Jahre hinweg Fehler und Ungereimtheiten einschleichen, die schließendlich zur Aberkennung des Vertrages aus steuerlicher Sicht und dem folgend zur Nichtverrechenbarkeit eines Verlustes aus den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen.
Zwar kann hier insoweit Entwarnung gegeben werden, dass nicht jede geringfügige Abweichung vom Üblichen sofort die steuerliche Nichtanerkennung des gesamten Vertrages zur Folge hat. Allerdings muss bedacht werden dass sich mehrere, geringfügige Abweichungen zum Vereinbarten zu einer großen Abweichung summieren können. Ein seinerzeit einmal anzuerkennender Vertrag (weil wie vereinbart durchgeführt) kann sich also zu einem nichtanzuerkennenden Vertrag wandeln. In der Praxis ist man daher gut beraten, sich alle paar Jahre die Verträge zur Brust zu nehmen und auf Unstimmigkeiten zur tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses zu prüfen.