Bei diesem Modell erhalten Enkel oder Kinder eine Immobilie und sagen den Eltern im Gegenzug eine lebenslange Rente zu. Die neuen Hausbesitzer setzen diese privaten Zahlungen als dauernde Last jedes Jahr als Sonderausgaben von der Steuer ab und Vater oder Oma versteuern die Rente bei meist geringerer Progression. Dieses Modell senkt familienintern die Einkommensteuer und die Nachfolgeplanung ist frühzeitig und dauerhaft erledigt.
„Wohnen gegen Rente" verliert Steuerbonus
Mit dem Nießbrauch lässt sich diese Ersparnis bei der Einkommensteuer nicht umsetzen, da die Eltern weiter die Einkünfte behalten. Jetzt ändert sich die Sichtweise jedoch völlig, da der Sonderausgabenabzug der Rente für alle entsprechenden Vereinbarungen gestrichen wurde, die ab Neujahr 2008 getroffen wurden.
Nießbrauch als Steuersparmodell wieder interessant
Sofern Immobilien gegen Versorgungsleistungen familienintern den Besitzer wechseln, spielen die Rentenzahlungen steuerlich keine Rolle mehr. Damit verliert dieses Modell im Bereich von Grundbesitz komplett seine Förderung durch das Finanzamt.
Neue gesetzliche Gestaltungsmöglichkeiten seit 01.01.2008
Im Gegenzug bringt die anstehende Erbschaftsteuerreform dem Nießbrauch neues Minderungspotential. Übertragen Eltern ihrem Nachwuchs ein renditestarkes Mietshaus oder selbst genutztes Eigenheim gegen Vorbehaltsnießbrauch, ist der Eigentümerwechsel zu Lebzeiten steuergünstig vollzogen.
Ansonsten ändert sich wenig. Die bisherigen Eigentümer kassieren weiter die Mieten, kümmern sich unverändert um tropfende Wasserhähne oder die Hausverwaltung und deklarieren dem Finanzamt ihre Einkünfte. Dieses Szenario ändert sich erst mit dem Tod von Vater oder Mutter. Bis dahin haben die neuen Eigentümer außer dem Eintrag im Grundbuch kaum etwas von der Immobilie, die offiziell in ihrem Besitz steht.
Nun kommt der positive Entlastungseffekt der Erbschaftsteuer ins Spiel
Bemessungsgrundlage ist hier der Wert der übergebenen Immobilie abzüglich der hochgerechneten Mieterträge. Dieser kapitalisierte Betrag fällt umso höher aus, je jünger Vater oder Mutter bei der Übergabe sind. Die Miet- und andere Jahreseinnahmen werden mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich – für jedes Elternteil individuell – an der amtlichen Sterbetabelle orientiert. Soll der Nießbrauch bis zum Tod des länger lebenden Elternteils gelten, ist der höhere Faktor als Abzugsposten maßgebend.
Ist die Mutter z.B. 60 Jahre alt, liegt der Faktor bei rund 12, beim 65 Jahre alten Vater bei 9. Beträgt der Ertrag aus der Immobilie nun pro Jahr 50.000 Euro, setzt das Finanzamt 600.000 Euro als Schuldposition an. Dieses Ergebnis resultiert aus der Multiplikation des Faktors 12 mit dem Jahresertrag von 50.000 Euro.
Zukünftig höhere Abzugsposten möglich
Diese Rechnung gilt auch bereits unter jetzt noch geltendem Recht. Nun kommen aber positive Stellschrauben hinzu. Nach der Erbschaftsteuerreform werden Grundstücke im Schnitt 20 bis 50% höher bewertet, dafür können Kinder einen doppelt und Enkel einen viermal so hohen Freibetrag nutzen. Insoweit also zumindest ein Nullsummenspiel mit der Tendenz zur Entlastung. Künftig wird die Steuer auf die Nießbrauchslast aber nicht mehr nur bis zum Tod des Berechtigten gestundet, sie zählt statt dessen dauerhaft.
Dabei fällt der Abzugsposten sogar deutlich höher aus. Da das Haus mit dem Verkehrswert angesetzt wird, darf auch die Nießbrauchslast künftig großzügiger justiert werden. Zudem wird die Sterbetabelle der Finanzverwaltung aktualisiert, was statistisch eine längere Lebensdauer für Vater und Mutter von rund 3 Jahren bedeutet. Das erhöht dann den Kapitalwert, ohne dass sich die Mieterträge ändern.
Das kann dann bei einer hohen Schuldposition dazu führen, dass eine Übertragung gegen Nießbrauch ohne Forderungen des Fiskus gelingt. Wie schon erwähnt: Derzeit gibt es diesen Entlastungseffekt nicht auf Dauer, sondern nur über die temporäre Steuerstundung. Die Familie muss also noch warten, bis das neue Gesetz in ein paar Monaten in Kraft tritt. Bis dahin können schon einmal die unterschriftsbereiten Notarverträge vorbereitet werden.
Pflichtteilsansprüche beachten!
Ein Manko kann der Nießbrauch aber nicht beheben. Während nach einer Hausübergabe gegen Versorgungsleistung die gesetzlichen Pflichtteilsansprüche nach 10 Jahren ins Leere laufen, erlischt die Forderung der nahen Angehörigen beim Nießbrauch nicht. Die neuen Besitzer haben also immer drohende Ansprüche der Geschwister im Auge zu behalten. Ein latentes Risiko, da liquide Mittel für den Fall der Fälle vorgehalten werden müssen.
Bei älteren Schenkern und geringerer Steuerstundung durch den Nießbrauch ist es auch eine Überlegung wert, die Schenkungsteuer sofort im Ganzen zu bezahlen, denn dabei gewährt der Fiskus einen Bonus (Abzinsung des Stundungsbetrages), der interessant sein kann. Außerdem ist dann bei Wegfall des Nießbrauches Ruhe und es kommt zu keiner erneuten Steuerzahlung.