Dass derartige Vermietungen der Umsatzsteuer unterliegen, ist vielleicht vielen der Hobbyhoteliers nicht so ganz geläufig. In der Regel ist die langfristige Vermietung von Grundstücken und Wohn- und Gewerberäumen umsatzsteuerfrei, sofern diese Vermietung dem Bereich der persönlichen Vermögensverwaltung zuzurechnen ist. Jedoch fällt Umsatzsteuer für eine kurzfristige Vermietung an, da diese dem gewerblichen Bereich zugerechnet wird.
Der für die Vermietung von Ferienimmobilien geltende Steuersatz
Das Umsatzsteuergesetz kennt folgende beiden Steuersätze:
- Den Regelsteuersatz von derzeit 19 % auf gewerbliche Umsätze.
- Den ermäßigten Steuersatz von derzeit 7 % für z. B. Lebensmittel und neuerdings auch die Vermietung von Ferienimmobilien.
Jedoch ist dabei unbedingt zu beachten, dass nur der Übernachtungspreis mit dem ermäßigten Steuersatz berechnen werden darf. Die Eigennutzung einer Ferienimmobilie unterliegt selbstverständlich nicht der Umsatzsteuer.
Was zu beachten ist
Wenn Sie Zuschläge zum Übernachtungspreis, wie z. B. Heizungskosten, berechnen, dürfen diese ebenfalls mit dem ermäßigten Steuersatz versteuert werden, da sie im unmittelbaren Zusammenhang mit der kurzfristigen Vermietung stehen. Dies gilt auch für gesondert berechnete Stromkosten.
Weitere Zuschläge, wie z. B. für ein Frühstücksbuffet, eine Halb- oder Vollpension oder für einen PKW-Abstellplatz unterliegen dem Regelsteuersatz von 19 %. Wenn Sie einen Vermittler zur Vermietung Ihrer Ferienimmobilie oder Pensionszimmer eingeschaltet haben, müssen Sie die Kosten hierfür ebenfalls mit 19 % versteuern.
Daneben sind folgende Zusatzleistungen betroffen:
- Anschlüsse für Telefon und Internet
- Die Benutzung eines Fernsehgerätes (Pay-TV)
- Die Berechnung der aus einer Minibar entnommenen Getränke
- Mit in den Übernachtungspreis eingerechnete Wellness-Angebote
- Die Bereitstellung von Tagungsräumen
- und sonstige pauschale Angebote
Dies ist auch der Fall, wenn dies mit dem Übernachtungspreis abgegolten sein soll. Hier kann es dann zu Problemen bei der Abgrenzung kommen. Beispielsweise muss die Benutzung eines Schuhputzautomaten nicht gesondert in der Rechnung aufgeführt werden, aber die Nutzung einer Sauna schon.
Auch die private, nur gelegentliche Vermietung von Wohnräumen, unterliegt der Umsatzsteuerpflicht. Daher müssen Privatvermieter ebenfalls eine Rechnung ausstellen, auf der die gesetzliche Mehrwertsteuer ausgewiesen wird. Als kurzfristig wird eine Vermietung angesehen, wenn sie nach Absicht des Vermieters nicht länger als 6 Monate dauern soll. Dies hat natürlich auch den Vorteil, dass Sie bei allen Aufwendungen für die vermietete Ferienimmobilie die Vorsteuer in der Umsatzsteuererklärung abziehen dürfen. Die Freigrenze, ab wann eine Umsatzsteuererklärung abzugeben ist, liegt bei jährlichen Vermietungseinnahmen über 17.500 €.