von Christoph Iser, veröffentlicht in Immobilien & Steuern
Gestaltung rund um die Finanzierung von Immobilien
Werden Darlehensverträge abgeschlossen, die mit einer vermieteten Immobilie in Zusammenhang stehen, kann sich die Vereinbarung eines Disagios (auch Damnum genannt) im Rahmen der Finanzierung als vorteilhaft erweisen.
Im Rahmen eines solchen Vertrages wird nicht die komplette Darlehenssumme ausgezahlt, sondern ein Teil (Disagio) als Schuldzinsvorauszahlung direkt seitens der Bank einbehalten. Diese Einbehaltung ist als abgekürzter Zahlungsweg (Auszahlung und Rückzahlung) zu werten, weshalb das Disagio zu 100% als Werbungskosten angesetzt werden kann, wenn es marktüblich ist.
Unter dem Strich kann man über diese Gestaltung Progressionsspitzen kappen oder einen Liquiditäts- bzw. Zinsvorteil erreichen, da das Disagio die Liquidität nicht belastet sondern direkt mitfinanziert wird.
Voraussetzungen müssen auch im Sommer erfüllt sein
Zu beachten ist lediglich die Marktüblichkeit der Vereinbarungen. Diese ist gegeben, wenn bei einer mindestens fünfjährigen Zinsbindung das Disagio nicht mehr als 5% der Darlehenssumme beträgt.
Übersteigt das Disagio besagte 5% geht der Steuerspareffekt verloren, denn dann kann es nicht sofort als Werbungskosten angesetzt werden, sondern muss auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung verteilt werden.
Alles in allem ist es auch wieder wichtig, die Voraussetzungen zu erkennen. Wer hier im Herbst die Finanzierung von Reparaturaufwendungen angeht, die Voraussetzungen jedoch nicht kannte, hat verloren. Wer sich jedoch schon im Sommer damit beschäftigt hat, wird einen Steuervorteil in aller Ruhe planen und schließlich Steuern sparen können.
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