Einordnung der Gebäudeteile
Grundsätzlich gehören sämtliche Immobilien (auch einzelne Räume in einer Wohnung) zum Betriebsvermögen der eigenbetrieblichen Tätigkeit, wenn sie dafür genutzt werden (bspw. Arbeitszimmer).
Die Umqualifizierung von Privatvermögen zu Betriebsvermögen ist ärgerlich, da nun steuerverstricktes Vermögen vorliegt. Während für die restliche Privatimmobilie die zehnjährige Veräußerungsfrist abläuft, bleibt das Arbeitszimmer steuerverhangen bzw. die Veräußerungsfrist beginnt erst zu laufen, wenn das Arbeitszimmer nicht mehr für betriebliche Zwecke genutzt wird, also aus dem Betriebsvermögen entnommen wird.
Wahlrecht für Arbeitszimmer & Co einer Immobilie
Für eigenbetrieblich genutzte Gebäudeteile besteht das Wahlrecht, sie als Privat- oder Betriebsvermögen zu behandeln, wenn sie von untergeordnetem Wert sind. Dies ist der Fall, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des Verkehrswertes des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 EUR beträgt. Beide Voraussetzungen müssen dabei kumulativ erfüllt sein, weshalb insbesondere bei lukrativen Immobilien die Betragsgrenze von 20.500 EUR problematisch ist.
Unbedingt zu beachten ist jedoch, dass die Voraussetzungen nicht nur einmal, sondern grundsätzlich jedes Jahr geprüft werden müssen. Am besten auch im laufenden Jahr – also auch im Sommer. Da die meisten Immobilien im Wert steigen, kann es durchaus der Fall sein, dass bei Einrichtung des Arbeitszimmers beide Grenzen unterschritten und das Wahlrecht zur Behandlung als Privatvermögen daher ausgeübt werden konnte.
Steigt nun der Wert der Immobilie, muss die Betragsgrenze von 20.500 EUR unbedingt im Auge behalten werden. Wird diese überschritten, muss das Arbeitszimmer zwangsweise als Betriebsvermögen behandelt werden und ist damit wieder steuerverhangen. Es kann sich daher empfehlen, vor Überschreiten der Wertgrenze das Arbeitszimmer aufzulösen, damit weiterhin Privatvermögen vorliegt.