Erste Alternative für die Steuerbefreiung
Wenn die Immobilie im Erwerbsfall von der Anschaffung und im Herstellungsfall von der Fertigstellung bis zur Veräußerung ausschließlich (also ununterbrochen) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, greift die erste Besteuerungsausnahme.
"Für die Bestimmung des Zeitpunkts der Anschaffung und der Veräußerung ist in diesem Zusammenhang jeweils auf den Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen.", so die Finanzverwaltung in ihrem BMF-Schreiben vom 05. Oktober 2010 (Rz. 25).
Hier der Praxistipp zu vorstehender Regelung
Alles in allem in der Praxis eine kaum zu erfüllende Voraussetzung. Aus diesem Grund ist im Verwaltungswege geregelt, dass ein Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken unschädlich ist, wenn er mit der beabsichtigten Nutzung des Wirtschaftsguts zu eigenen Wohnzwecken in Zusammenhang steht. Anfängliche Leerstandszeiten scheinen daher eher unproblematisch zu sein.
Aber Vorsicht, auch hier lauert eine mögliche Steuerfalle
Schwieriger wird es hingegen bei Leerstandszeiten vor dem Verkauf des Objektes. Hier verlangt Freund Fiskus nämlich, dass der Steuerpflichtige die Veräußerungsabsicht nachweist. Zum Zeitpunkt des Auszuges muss daher schon eine Veräußerungsabsicht nachweisbar sein. Mit absoluter Sicherheit ist dies jedoch nur der Fall, wenn der Notarvertrag bereits unter Dach und Fach ist, bevor der Auszug aus der bis dato selbstgenutzten Immobilie erfolgt ist.
In allen anderen Fällen muss unbedingt eine Beweisvorsorge getroffen werden, dass der Auszug in Veräußerungsabsicht erfolgt. Dies können Sie beispielsweise dokumentieren, indem schon vor dem Auszug nachweislich ein Käufer gesucht wurde.
Zweite Alternative für die Steuerbefreiung
Sofern die Immobilie nicht ausschließlich, jedoch im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist die zweite Alternative einschlägig.
In der Praxis ist dies leichter als es sich anhört
Wohlgemerkt setzt diese Besteuerungsausnahme nicht voraus, dass die Nutzung volle drei Kalenderjahre umfasst. Ein zusammenhängender Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre ist vollkommen ausreichend.
Beispiel: Die Immobilie wird Ende Dezember 2008 bezogen. Der Auszug und Verkauf erfolgt im Anfang 2010. Eine Nutzung innerhalb der drei letzten Jahre ist gegeben und die Steuerbefreiung damit einschlägig.
Unter dem Strich reicht also im Veräußerungsjahr und dem Erstjahr der Nutzung ein Tag aus.
Auch ein Leerstand nach Beendigung der Selbstnutzung und vor Veräußerung ist nach der Verwaltungsauffassung nicht schädlich.
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