Private Immobilienfinanzierung bei Ehegatten: Kredit umschreiben reicht nicht (Teil 1)

Aufwendungen und Kosten im Bereich der Einkünfteerzielung sind allemal zu bevorzugen als Ausgaben der privaten Lebensführung. Aufwand der getätigt wird um Einkünfte zu erzielen, ist grundsätzlich steuerlich berücksichtigungsfähig. Ein kausaler Zusammenhang zwischen den zu erzielenden Einnahmen und den Ausgaben ist daher zur steuerlichen Nutzung des Aufwandes Grundvoraussetzung. Die persönliche Steuerlast wird gemindert, während die "privaten" Aufwendungen nur den Geldbeutel erleichtern, jedoch keine steuerliche Berücksichtigung erfahren.

Private Immobilienfinanzierung abzugsfähig?
So alt wie die Steuer selbst ist die Bemühung, Privataufwand in steuerlich abzugsfähige Posten umzuqualifizieren. Diese Bemühung zieht sich im Steuerrecht durch sämtliche Einkunftsarten, jedoch ist sie nur selten von Erfolg gekrönt.

Umso betrüblicher ist es, wenn Schuldzinsen für eine Immobilienfinanzierung existieren, die nicht steuermindernde Geltung erreichen können. Insbesondere im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist es gerade zu ärgerlich, wenn das Vermietungsobjekt schuldenfrei ist, während die eigengenutzte Immobilie mit einem Kredit belastet dasteht.

Ziel ist es daher, Aufwendungen – im vorliegenden Fall Zinsaufwendungen für den Kredit – in den Bereich der Einkünfteerzielung zu verlagern. Unter dem Strich würde so weiterer Aufwand steuerliche Abzugsfähigkeit erlangen, ohne dass wirklich mehr Geld ausgegeben werden würde. Dies stellt sich jedoch leider in der Praxis schwieriger dar, als man denken mag und führt regelmäßig zu Problemen.

Kreditumschreibung alleine reicht nicht aus
Nicht sinnvoll – da aus steuerlicher Sicht schlicht nicht möglich – ist es, einen Kredit der zur Anschaffung des selbstgenutzten Eigenheims diente, einfach auf das Vermietungsobjekt zu übertragen. Durch eine solche Darlehensübertragung wird lediglich die für die Schuld haftende Sicherheit ausgetauscht. Soll heißen, nun wird gegenüber der Bank nicht mehr mit dem Eigenheim gebürgt, sondern mit dem Mietshaus.

Eine andere Folge wird jedoch damit nicht erreicht: Die, aus steuerlicher Sicht, gewollte Berücksichtigung der Schuldzinsen aus dem Kredit zur Immobilienfinanzierung wird das Finanzamt nach wie vor nicht zulassen. Insoweit fehlt es an dem kausalen Zusammenhang von Ausgaben und Vereinahmung der Miete. Zur Berücksichtigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist es nämlich unumgänglich, dass die Schuldzinsen eines Kredites durch die Absicht Einnahmen zu erzielen verursacht wurden.

Die tatsächliche Verwendung des Kredits ist entscheidend. Wird durch die "Kreditübertragung" nur eine andere Sicherheit dem Gläubiger gegeben, ändert dies nichts an der ursprünglichen Verwendung der Kreditmittel. Die Schuldzinsen werden auf diese Weise nicht in steuerlich zu berücksichtigen Aufwendungen umgewandelt, wie bereits mehrfach vom Bundesfinanzhof entschieden (BFH mit dem Aktenzeichen IX B 62/02). Das Urteil kann beim Bundesfinanzhof unter Angabe des Aktenzeichens kostenlos heruntergeladen werden.