Immobilienmakler: Grunderwerbsteuer auf die Courtage?!

Ja, Sie haben richtig gehört! Offensichtlich waren einige Finanzbeamten der Meinung, dass bei Immobilienkaufgeschäften die Grunderwerbsteuer mal kurzerhand auch auf die Courtage des Immobilienmaklers erhoben werden kann. Leider gibt es tatsächlich Fälle, in denen das der Fall sein kann. Eine Verwaltungsanweisung bringt Klarheit und auch Sicherheit, damit man nicht in diese Steuerfalle tappt.

Grunderwerbsteuer auf die Courtage
Das positive vorweg: Es gibt nur einen Sachverhalt der dazu führt, dass die Grunderwerbsteuer auf die Courtage des Immobilienmaklers aufgeschlagen wird. Dies ist der Fall, wenn die Courtage des Immobilienmaklers zur Gegenleistung der Grundstückslieferung gerechnet werden kann.

Ein in der Grunderwerbsteuer teurer Sachverhalt tritt jedoch nur ein, wenn im notariellen Kaufvertrag der Immobilienerwerber ausdrücklich die Schuld des Verkäufers hinsichtlich der Courtage des Immobilienmaklers übernimmt. Dabei kommt er in der Tat auf den ausdrücklichen Hinweis in der Urkunde an.

Lediglich die Formulierung "der Erwerber übernimmt die Maklergebühren" und der Gleichen führt mit Nichten zur Grunderwerbsteuerpflicht. Hierin sieht die Oberfinanzdirektion Hannover in ihrer Verwaltungsanweisung nur eine Bestätigung der originären Gebührenschuld des Erwerbers. Die Verwaltungsanweisung trägt das Aktenzeichen S 4521 – 98 –StO 262.

Courtage des Immobilienmaklers: Formulierung entscheidet
Fehlt der ausdrückliche Hinweis, dass hinsichtlich der Courtage des Immobilienmaklers eine Schuld des Käufers übernommen wird und wird im Vertrag nur geregelt, dass der Käufer die Courtage des Immobilienmaklers trägt, kann nach Aussagen der Oberfinanzdirektion auch von weiteren Nachfragen durch die Finanzbeamten abgesehen werden.

Die Sache ist damit in trockenen und Tüchern. Grunderwerbsteuer fällt dann auf die Courtage nicht an.

In der Praxis kommt es also auf die Formulierung an. Vermeiden Sie von "der Courtage des Verkäufers" und der Gleichen zu sprechen, und die Grunderwerbsteuer bleibt bereits außen vor. Falls der Fiskus dennoch übermütig wird, verweisen Sie einfach auf die Verwaltungsanweisung. Zudem hilft eine allerdings ältere Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: II R 23/80) deren Leitsatz alleine schon für sich spricht:

"Soll nach den Vereinbarungen zwischen Grundstücksverkäufer und Makler dieser gegen den Grundstücksverkäufer keinen Anspruch auf Maklerlohn für die Vermittlung des Grundstücksverkaufs haben, so zählt der zwischen Grundstückskäufer und Makler vereinbarte Maklerlohn weder ganz noch teilweise zur Gegenleistung(…)".

Das Urteil kann auf der Internetpräsenz des Bundesfinanzhofes unter Angabe des Aktenzeichens kostenlos heruntergeladen werden.