Immobilienbewertung im neuen Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht (Teil 4 – Sachwertverfahren)

Während sich im ersten Teil der Beitragsreihe damit beschäftigt wurde, welche Immobilie unter welches Bewertungsverfahren fällt, werden im Weiteren die Bewertungsverfahren näher beschrieben. Der zweite Teil beschäftigte sich mit dem Vergleichswertverfahren, der dritte Teil hatte das Ertragswertverfahren zum Thema und nun geht es um die Details des Sachwertverfahrens.

Erläuterungen zum Berechnungschemata des Sachwertverfahrens
Anders als beim Ertragswertverfahren ist beim Sachwertverfahren der Ertrag einer Immobilie vollkommen irrelevant. Ausgangspunkt der Berechnung sind beim Sachwertverfahren die Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit. Die erste Frage, die sich aufdrängt: Woher bekommt man diesen Wert? Die Antwort ist denkbar einfach: Aufgrund Anlage 24 des Bewertungsgesetzes können die Regelherstellungskosten in Abhängigkeit vom Baujahr der Immobilie, deren Ausstattung und der Art des Gebäudes ermittelt werden.

Liegen nun die Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit vor, sind diese mit den Flächeneinheiten, dass heißt mit der Bruttogrundfläche zu multiplizieren. Das Produkt nennt man die Gebäuderegelherstellungskosten, welche um die Alterswertminderung zu kürzen sind. Die Alterswertminderung ergibt sich wiederum aus der Anlage 22 des Bewertungsgesetzes und ergibt sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes, welche aufgrund einer vorgegebenen Totalnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes ermittelt wird.

Die Größe nach dem Abzug der Alterswertminderung nennt sich Gebäudesachwert. Hierzu wird der Wert des Grund und Bodens addiert und die Summe bezeichnet man als vorläufigen Sachwert, welcher zu guter Letzt mit einer Wertzahl aus Anlage 25 des Bewertungsgesetzes multipliziert wird. Die Wertzahl ermittelt sich dabei auf Basis des Bodenrichtwertes und in Abhängigkeit der Höhe des vorläufigen Sachwertes.

Das Produkt ist schließlich der Sachwert des Grundstückes, der als neuer Grundbesitzwert der Besteuerung zu Grunde gelegt wird.

Kommentar zum Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine Art Bewertungsauffangbecken. Für das Vergleichswertverfahren sind Vergleichsgrundstücke von Nöten, für das Ertragswertverfahren eine Jahresrohmiete oder zumindest eine übliche Miete. Bei Immobilien, die dies nicht aufweisen können, ist daher das Sachwertverfahren anzuwenden.

Auch hier muss herausgestellt werden, dass es keine Steuervereinfachung ist, sondern mit Sicherheit schwieriger als das alte Recht. Auch muss dieselbe Kritik wie beim Ertragswertverfahren geäußert werden, denn es ist kaum vorstellbar, dass der vom Bundesverfassungsgericht monierte Verstoß gegen das Grundgesetz mit dieser Bewertung geheilt sein soll.