Die Berechnung im Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Gebäudewertermittlung ist dabei der Ertrag des Gebäudes, also die Jahresrohmiete (ohne Umlagen) bzw. die übliche Miete, wenn eine tatsächliche Miete nicht gegeben ist oder von dem Üblichen deutlich abweicht.
Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten, die sich entweder über die Daten der einzelnen Gutachterausschüsse in Erfahrung bringen lassen oder aber im pauschalem Wege über die Anlage 23 des Bewertungsgesetzes ermittelt werden können. Nach Subtraktion der Bewirtschaftungskosten erhält man den sogenannten Reinertrag, welcher um den Liegenschaftszinssatz des Grund- und Bodens gekürzt wird.
Der Liegenschaftszinssatz stellt die Verzinsung des Bodenwertes dar und wird entweder über die Gutachterausschüsse bekannt gegeben oder wiederum pauschal in Abhängigkeit nach der Gebäudeart aus dem Gesetz ermittelt. Je nach dem kommt die pauschale Ermittlung auf einen Liegenschaftszinssatz zwischen 5% und 6,5% des Bodenwertes.
Nach Minderung des Reinertrages um den Liegenschaftszinssatz, ist der Gebäudereinertrag gegeben, der nach Multiplikation mit einem individuellen Vervielfältiger den Gebäudeertrag ergibt. Der Vervielfältiger ist dabei auf Grundlage der Anlage 21 des Bewertungsgesetzes in Abhängigkeit des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer der Immobilie zu ermitteln.
Wer den Gebäudeertrag ermittelt hat, ist fast am Ziel, denn nun ist nur noch der Wert des Grund und Bodens zu addieren, welcher sich aufgrund der Quadratmeterfläche in Multiplikation mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Grundstückes, welcher als Grundbesitzwert der Immobilie für die Erbschafts- und Schenkungsteuer maßgeblich sein wird.
Bemerkungen zum Ertragswertverfahren
Nicht nur, dass zukünftig zwischen drei verschiedenen Bewertungsverfahren zu unterscheiden ist, daneben zeigt auch schon die Beschreibung der Wertermittlung, dass dies sicherlich kein Beitrag zur Steuervereinfachung ist. Aber von Steuervereinfachung mal ganz abgesehen, ist es wahrscheinlich, dass das Ergebnis dieses Bewertungsverfahren zu einem höheren Wert führen wird als es im alten Recht der Fall gewesen ist. Ob damit jedoch die verfassungsrechtlichen Bedenken des Bundesverfassungsgerichtes in Karlsruhe behoben sind, ist mehr als fraglich.
Faktisch ist hier lediglich ein standardisiertes Bewertungsverfahren gegen ein anderes ausgetauscht worden. Ob so in der Vielzahl der Fälle eine Ermittlung nahe dem Verkehrswert erreicht werden kann, bleibt daher abzuwarten.