Frist der anschaffungsnahen Herstellungskosten
Ein probates Mittel, die anschaffungsnahen Herstellungskosten zu vermeiden, ist natürlich sämtliche Renovierungen erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraumes vorzunehmen. Dabei ist natürlich ungeheuer wichtig, wann denn der Dreijahreszeitraum beginnt und wann er endet.
Recht sicher kann hier gesagt werden, dass die Frist mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums beginnt. Dies bedeutet für Sie: Entscheidend für den Fristbeginn ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums – das bedeutet: der Übergang von Nutzen und Lasten. Der Tag an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde ist hingegen ohne Bedeutung.
Die Drei-Jahres-Grenze ist zudem taggenau anzuwenden. Ein Tag nach Ablauf des dritten Jahres reicht also schon, damit Sie auf der sicheren Seite stehen. Für die Praxis empfiehlt sich, eine gewisse Sicherheitsfrist einzubauen.
Ob mit oder ohne Sicherheitsfrist ist weiterhin zu beachten, dass nicht die Bezahlung der Handwerkerrechnung für den Renovierungsaufwand darüber entscheidet, ob dieser Aufwand mit in die 15 % – Grenze der ersten drei Jahre einzurechnen ist. Vielmehr ist interessant, wann der Aufwand entsteht, also wann die Beauftragung und/oder Durchführung stattfindet. Um daher den sofortigen Werbungskostenabzug zu erreichen sollte tunlichst darauf geachtet werden, dass die Entstehung des Aufwandes nach Ablauf der drei Jahre liegt.
Entscheidende Aufwendungen bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten
Neben der Frage nach der zeitlichen Grenze ist natürlich relevant, welche Aufwendungen überhaupt in die 15 % – Grenze mit einbezogen werden. Zunächst einmal ist hier anzuführen, dass es immer auf die Netto-Aufwendungen, also auf die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer ankommt. Dies ist bereits wortwörtlich aus dem Gesetzeswortlaut zu entnehmen (vergleichen Sie insoweit Zitat im ersten Beitrag).
Weiterhin sind in die 15 % – Grenze Aufwendungen nicht mit einzubeziehen, die entweder schon für sich betrachtet Herstellungskosten der Immobilie darstellen. Da diese sowieso auf die Nutzungsdauer verteilt werden müssen, wird damit auch nicht Ihre 15 % – Grenze belastet.
Ebenso wird die 15 % – Grenze von Erhaltungsaufwendungen nicht belastet, die jährlich üblicherweise anfallen. Dazu gehören beispielsweise sogenannte Schönheitsreparaturen, laufende Wartungsarbeiten, regelmäßig anfallende Reparaturen, der Einbau von Messgeräten oder auch der Einbau einer Breitbandanlage an das öffentliche Kabelnetz.
Es kommt also insgesamt darauf an, dass die Aufwendungen nicht regelmäßig jährlich anfallen, sondern sich insgesamt aber quantitativ in einem jährlich gleichbleibenden Ausmaß bewegen.
Achtung Steuerfalle: Aufgrund einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes mit dem Az: IX R 20/08 ist hier jedoch wieder eine Steuerfalle versteckt. Sofern nämlich Instandsetzung, Modernisierung und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden, sind die Kosten bei der Prüfung der 15 % – Grenze einheitlich zu behandeln. Im Ergebnis bedeutet dies, dass bei Überschreiten der Grenze auch jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen nicht sofort abzugsfähig sind.
Das Urteil kann unter Angabe des Aktenzeichens kostenlos auf der Internetpräsenz des Bundesfinanzhofes heruntergeladen werden.