Aufteilung der Vermietung
Im Einkommensteuergesetz ist geregelt, dass die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn die Kaltmiete und die gezahlten Umlagen weniger als 56 % der ortsüblichen Kaltmiete und Umlagen beträgt. Bei Unterschreiten der Grenze sind angefallene Aufwendungen steuerlich nur insoweit zu berücksichtigen, als sie auf den entgeltlichen Teil entfallen. Hinsichtlich des entgeltlichen Teils kann jedoch auf eine zusätzliche Überschussprognose verzichtet werden.
Beträgt das Entgelt für die Vermietung der Immobilie mehr als 56 %, jedoch weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete, ist anhand einer Totalüberschussprognose zu prüfen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Führt diese Prognose zu einem positiven Ergebnis, sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Ergibt die Prognose jedoch, dass ein Totalüberschuss nicht erreicht werden kann, muss die Nutzungsüberlassung ebenfalls in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Auch hier gehen die Werbungskosten des unentgeltlichen Teils verloren!
Vermietung über 75% der Marktmiete
Beträgt das Entgelt für die Vermietung der Immobilie mehr als 56 %, jedoch weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete, ist anhand einer Totalüberschussprognose zu prüfen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Führt diese Prognose zu einem positiven Ergebnis, sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Ergibt die Prognose jedoch, dass ein Totalüberschuss nicht erreicht werden kann, muss die Nutzungsüberlassung ebenfalls in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Auch hier gehen die Werbungskosten des unentgeltlichen Teils verloren!
Ausschließlich in Fällen, in denen das Mietentgelt nicht weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete beträgt, kann grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen werden, sofern eine langfristige Vermietung gegeben ist.
Steuerempfehlung: Um der Problematik zu entgehen, empfiehlt es sich die Mieten über 75% des Ortsüblichen anzusetzen.