Die Details im Einzelnen: Anschaffungskosten und Herstellungskosten einer Immobilie, die zur Vermietung und Verpachtung genutzt wird, können immer nur über die Abschreibung geltend gemacht werden.
Herstellungskosten werden in diesem Zusammenhang als Aufwendungen definiert, die zu einer Erweiterung oder auch einer wesentlichen Verbesserung am Gebäude führen. Wie gesagt, sind sie ausschließlich im Rahmen der Abschreibung, also verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes, steuerlich mindernd einsetzbar. Da die Nutzungsdauer einer Immobilie in der Regel 50 Jahre beträgt, dauert es auch so lange, bis sich unter dem Strich die Herstellungskosten steuerlich mindernd ausgewirkt haben.
Erhaltungsaufwendungen hingegen können grundsätzlich sofort steuerliche Berücksichtigung finden und sind daher zu bevorzugen. Aber aufgepasst!
Anschaffungsnahen Herstellungsaufwand vermeiden
Nicht immer wenn der Immobilieneigentümer von Erhaltungsaufwendungen ausgeht, liegen per Definition im Einkommensteuerrecht auch solche vor. Insbesondere innerhalb der ersten drei Jahre ist daher Obacht geboten, damit der sogenannte anschaffungsnahe Herstellungsaufwand vermieden werden kann. Denn innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie ist zu prüfen, ob die Erhaltungsaufwendungen ebenfalls nur verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes absetzbar sind.
Dies ist immer dann der Fall, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer insgesamt 15% der tatsächlichen Anschaffungskosten übersteigen. Da die steuerliche Mehrbelastung enorm sein kann und durch diese bedingt noch ein Zinsnachteil auftritt, sollte in allen Fällen bereits vor Anschaffung der Immobilie kalkuliert werden, ob das nötige Investitionsvolumen 15% der Anschaffungskosten übersteigt. Ist dies der Fall, sollte definitiv versucht werden, Erhaltungsmaßnahmen ins vierte Jahr zu verschieben, damit ein ungünstiges steuerliches Ergebnis vermieden werden kann.