Abrisskosten einer Immobilie steuerlich nutzen

Wer eine Immobilie abreißen möchte, muss sich zwangsläufig die Frage stellen, ob die dafür in nicht unerheblichem Maße entstehenden Kosten steuerlich mindernd angesetzt werden können. Grundsätzlich können die Kosten abgezogen werden, so viel vorab, dennoch sind im Weiteren verschiedene Fallkonstellationen zu unterscheiden. Es wird insbesondere die Frage beantwortet, ob es sich um Betriebsausgaben oder Werbungskosten handelt.

Wenn ein im Privatvermögen befindliches Gebäude abgerissen wird und danach eine zum Betriebsvermögen eines Unternehmens gehörende Immobilie gebaut wird, ist in das Betriebsvermögen nicht nur der Grund und Boden einzulegen, sondern auch das zum Abbruch bestimmte Gebäude. Die vorherige Privatimmobilie ist dabei zum Teilwert (in der Regel der Verkehrswert) einzulegen. Für den weiteren Fortgang der Dinge ist dann abermals zu unterscheiden.

Restbuchwert und die Abrisskosten
Sofern das Gebäude innerhalb von drei Jahren nach der Einlage abgerissen wird, gehören der abzuschreibende Restbuchwert und die Abrisskosten zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Dies ist unter dem Strich keine schöne Lösung, da die Aufwendungen nur im Rahmen der Abschreibung, also häufig erst über einen Zeitraum von 50 Jahren, geltend gemacht werden können. Sofern die Immobilie jedoch erst nach Ablauf von drei Jahren nach dem Einlagezeitpunkt abgerissen wird, können sowohl Restbuchwert als auch Abrisskosten sofort steuerlich mindernd berücksichtigt werden.

Der sofortige Betriebsausgabenabzug ist auch gegeben, wenn dem Finanzamt schlüssig dargelegt werden kann, dass die Immobilieneinlage ohne Abbruchabsicht erfolgte, was jedoch im Einzelfall schwierig (aber nicht unmöglich) sein wird. Ähnlich wie bei der Einlage einer Immobilie in ein Betriebsvermögen wird auch verfahren, wenn anstelle der Einlage die Anschaffung einer Vermietungsimmobilie im Privatvermögen steht. Sofern die Immobilie direkt mit der Absicht erworben wird, dass das Gebäude abgerissen wird, sind die Kosten dafür Herstellungskosten des Neubaus. Ebenso wird mit dem Restwert der Immobilie verfahren. Der Supergau tritt ein, wenn keine neue Immobilie gebaut wird. Dann müssen sämtliche Kosten dem Grund und Boden zugerechnet werden und können daher nicht abgeschrieben werden.

Falls das Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben wird, gilt wiederum die Drei-Jahres-Regel. Diesmal beginnt die Frist nicht bei Einlage, sondern mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Sofern das abgerissene Gebäude selbst errichtet, also nicht erworben oder schließlich eingelegt wurde, muss wiederum strikt zwischen Betriebsvermögen und Privatvermögen unterschieden werden. Im Betriebsvermögen sind Restbuchwert und die Abrisskosten sofort abzugsfähige Betriebsausgabe. Im Privatvermögen muss geprüft werden, ob der Abriss nur stattfindet, damit die Immobilie besser verkauft werden kann. Ist dies der Fall, gehören sämtliche Aufwendungen zu den Veräußerungskosten. Sofern die Immobilie jedoch länger als zehn Jahre (private Veräußerungsfrist) im Besitz ist, können diese Aufwendungen nirgends abgezogen werden.