Bei dieser Variante erwerben die Kinder das Objekt der Eltern unter fremdüblichen Bedingungen und finanzieren die Anschaffung über ein Darlehen, welches sie von den Eltern bzw. dem Vermögensübergeber erhalten. Für die Darlehensauszahlung muss dabei nicht unbedingt Geld fließen, sondern der notariell vereinbarte Kaufpreis kann unter Vereinbarung eines üblichen Zinses auch ratierlich an den Verkäufer entrichtet werden.
Der steuerrechtlichen Anerkennung dieser Variante steht indes nichts
entgegen, sofern sowohl der Kaufvertrag als auch der Darlehensvertrag
unter fremdüblichen Bedingungen geschlossen werden. D.h. insbesondere
der Kaufpreis als auch der vereinbarte Darlehenszins (natürlich auch
sonstige Vereinbarungen) müssen dem entsprechen, was auch Fremde
untereinander abgemacht hätten. Auch eine Besicherung der Darlehen darf
nicht vergessen werden.
Folge des Familienkredites
In der Folge einer solchen Gestaltung werden die Kinder als Käufer der Immobilie nicht nur zivilrechtlicher sondern auch wirtschaftlicher Eigentümer. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind daher ihnen zuzurechnen und zu versteuern.
Da es sich um ein entgeltliches Übertragungsgeschäft handelt ist nicht nur die Schenkungsteuer außen vor, sondern die Kinder können auch die Abschreibung der Immobilie bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug bringen.
Vorsicht: Privates Veräußerungsgeschäft möglich
Die Entgeltlichkeit des Übertragungsvorgangs führt jedoch auch dazu, dass unter den Voraussetzungen des privaten Veräußerungsgeschäfts, also insbesondere innerhalb von 10 Jahren seit der Anschaffung durch die Eltern, diese einen etwaigen Überschuss aus dem Immobilienverkauf zu versteuern hätten.
Befindet sich die Immobilie jedoch schon länger als 10 Jahre im Privatvermögen des Verkäufers, treten diesbezüglich keine steuerlichen Rechtsfolgen ein.