Allerdings muss der Vermieter seinen Mieter zuvor abgemahnt haben. Doch genügt danach bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung, um eine Kündigung des Vertragsverhältnisses zu rechtfertigen?
Verspätete Zahlung trotz Abmahnung
Ein Ehepaar lebte seit über 35 Jahren in derselben Wohnung und musste die Miete dafür spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats zahlen. Nachdem die Eheleute mehrfach die Miete unpünktlich überwiesen hatten, wurden sie von ihrer Vermieterin abgemahnt. Dennoch zahlte das Paar einige Monate später erneut eine Monatsmiete zu spät – woraufhin die Vermieterin das Vertragsverhältnis kündigte und die Räumung der Wohnung verlangte.
Die Eheleute hielten die Kündigung nicht für gerechtfertigt: In 35 Jahren hätten sie nur die letzten Monate ab und zu die Miete unpünktlich gezahlt. Grund dafür waren unter anderem die eingetretene Arbeitslosigkeit der Frau und der Tod ihres Vaters. Ferner sei sie an einer Depression erkrankt – weder sie noch ihr Mann hätten in dieser Situation sofort an die fällige Miete gedacht. Der Streit der Parteien endete vor Gericht.
Fristlose Kündigung ist unwirksam
Das Landgericht (LG) Berlin entschied, dass die Eheleute in ihrer Wohnung bleiben dürfen.
Grundsätzlich gilt: In der verspäteten Zahlung der Miete ist eine Vertragsverletzung zu sehen, die einen Vermieter nach erfolgloser Abmahnung grundsätzlich dazu berechtigt, das Mitverhältnis zu kündigen – sofern ihm ein Festhalten am Vertrag bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.
In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass bereits eine unpünktliche Mietzahlung nach einer ausgesprochenen Abmahnung dazu führt, dass der Vermieter kündigen kann – das gilt zumindest dann, wenn die Miete schon vor der Abmahnung wiederholt unpünktlich gezahlt wurde. Schließlich soll eine Abmahnung dem Mieter vor Augen führen, dass er sich in der Vergangenheit vertragswidrig verhalten hat und ihn zur Besserung animieren.
Sofern also gleich nach einer Abmahnung erneut verspätet gezahlt wird, ist davon auszugehen, dass die den Mieter nicht beeindruckt hat – also auch in Zukunft nicht mit einer pünktlichen Mietzahlung zu rechnen ist (BGH, Urteil v. 11.01.2006, Az.: VIII ZR 364/04).
Dennoch ist stets der Einzelfall zu betrachten: Sofern es sich z. B. um einen Bagatellfall handelt oder der Vermieter das über Jahre bzw. Jahrzehnte andauernde vertragswidrige Verhalten seiner Mieter beanstandungslos hingenommen hat (BGH, Urteil v. 04.05.2011, Az.: VIII ZR 191/10), so könnte es passieren, dass er den Vertrag nicht wegen unpünktlicher Mietzahlungen fristlos beenden kann. Kurz: Ist die Vertragsverletzung als nicht sehr erheblich anzusehen, wird der Vermieter mit seiner (fristlosen) Kündigung wohl wenig Erfolg haben.
Das LG Berlin sah vorliegend zwar in der unpünktlichen Mietzahlung eine Vertragsverletzung, wertete sie aber nicht als so erheblich, dass sie eine Kündigung rechtfertigte. Schließlich hatte das Ehepaar davor ca. 35 Jahre pünktlich die Miete gezahlt. Ferner hatten die Eheleute die Mietzahlungen nicht absichtlich versäumt. Vielmehr führten die Arbeitslosigkeit der Frau, der Tod ihres Vaters sowie ihre Erkrankung an einer Depression dazu, dass die Frau und ihr Mann – der von der Situation seiner Frau gleichermaßen betroffen war – nicht beizeiten an die Miete gedacht haben.
(LG Berlin, Urteil v. 16.09.2014, Az.: 63 S 322/13)